建设工程优先受偿权法规梳理

关于建设工程优先受偿权的法规梳理

在建筑行业工程承包的现象是非常普遍的，发包人支付价款，承包人负责建设工程。但是在工程建设完成后，发包人并不能如期付款，那么可就该工程进行折价或拍卖，承包方享有工程款优先权。

有关建设工程优先受偿权的法律规范体现在如下方面：

一、一部法律。主要是《合同法》第第二百八十六条　发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

二、一个批复。最高人民法院２００２年６月１１日给上海市高级人民法院《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，内容是：

１、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

２、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

３、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

４、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

５、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。

三、一件复函。最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复，系２００４年１２月８日给福建省高级人民法院的一个回复。内容是：你院闽高法［２００４］１４３号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：

装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

四、一个会议纪要。２００２年７月８日最高人民法院研究室有关人士谈工程价款优先受偿权，此纪要未公开，实际是谈到垫资及优先受偿权的问题。一是承包人款项给建设方，未用到工程上去的，是一种企业间的借贷行为，不能享受优先受偿权，二是承包人垫付的款项用到了工程建设中去，垫资施工，这应该可以获得优先受偿权，且此时的违约金或利息也可受到优先受偿权的保护。

五、一个讲话。最高法院执行办副主任葛行军在全国法院执行队伍建设工作会议上的总结讲话，其中有这样一个内容：执行个案服从大局，集中体现在服从法律，依法办案上。许多房地产案件的执行长期拖延，迟迟不能结案顾问，与对〈合同法〉第２８６条规定的误解或者不愿服从有关。现在，最高法院已以法释［２００２］１６号批复，对这条法律规定作出司法解释。据此，执行某一房地产用以清偿债权的法定顺序是：

１、交付购买商品房的全部或者大部分款项的房屋受让人，并不以其办理、领取房产证为条件；

２、建筑工程承包人，限于其为该工程实际支出的费用；

３、对该工程享有抵押权的抵押权人；

４、一般债权。各级法院应当按此法定顺序，尽快将一批房地产案件执结，不得再各行其是，借故拖延。

 关于该问题最新的司法解释是于2018年10月29日由最高人民法院审判委员会第1751次会议通过，自2019年2月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》，用七条专门对该问题进行了规定：

第十七条 与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第十八条 装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。

第十九条 建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第二十条 未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第二十一条 承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。

第二十二条 承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

第二十三条 发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。

冯文涛律师