业主委员会选聘、续聘物业服务企业需合法

【主要案情】涉案小区原由开发商物业公司提供物业服务，合同期限两年。两年后，业主委员会并没有通过业主大会表决续聘到期的物业公司，业主委员会成立7人评审小组决定以自己评审选定单元代表，单元代表表决同意的方式来决定物业公司的选聘事项。涉案物业公司成功中标并与业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期限自2016年7月1日至2018年6月30日。涉案物业公司遭到部分业主的阻挠并发生冲突。 　业主联名诉业主委员会与物业服务企业。　法院经审理认为，业主委员会在未经业主大会讨论同意的情况下，自行决定续约物业服务企业，违反了法律法规规定的民主议定程序。另外，业主委员会招聘物业服务企业的评审小组的组成与决定也未能征询业主大会的意见。因此，涉案小区业主委员会在续聘、选聘物业服务企业的问题上违反法律强制性规定，新的《物业服务合同》无效。

【点评】根据《物业管理条例》有关规定，业主大会选聘、解聘、决定是否续聘物业服务企业，应当召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，亦即“双过半”同意。本案中，在业主委员会与物业公司签订的的《物业服务合同》合同期限到2018年6月30日，业主委员会在未经业主大会会议讨论，获得“双过半”同意的情况下，以自己评审选定单元代表，单元代表表决续约物业公司，该决定违反了法律法规的强制性规定。另外，在选聘物业公司其他程序中，业主委员会也未能征询业主大会的意见。因此，一审、二审法院均认定涉案小区业主委员会在续聘、选聘物业服务企业的问题上违反法律强制性规定，涉案小区业主委员会签订的《物业服务合同》无效，判决驳回物业公司要求履行合同的诉讼请求。