最高人民法院关于共有人之一擅自出卖共有房屋无效的批复

最高人民法院关于共有人之一擅自出卖共有房屋无效的批复

　河南省高级人民法院：

　一、案情及各级法院处理意见

二、省人大常委会法工委对该案的处理意见

　三、审判委员会意见

　　院审判委员会于今年9月10日听取了办案人员的汇报和杨聚章同志关于省人大法工委对此案的意见的介绍，经过认真讨论研究，一致同意合议庭的处理意见，即维持一、二审判决，但对省人大法工委提出赵文运在山东老家可能有房屋的问题应该进一步查明。为此，办案人员又到山东了解调查，证实赵文运在山东虽住有一间破草房，但系其大嫂家给盖的，对此房无产权。合议庭和审委会认为应维持原判的主要理由是：

　　1.卖房时部分共有人不知道

　　(1)卖房契约上只有被告崔希舜的名字，没有其他共有人的名字。

　　(2)原告人王希玲持有其父临死前交给其的房屋产权状。

　　(3)原告人赵文运讲，1972年崔希舜卖房至1984年起诉，一直在山东老家居住，没有回过郑州，是1984年其女儿崔希玲给其寄钱时才知道崔希舜将房子卖了，经查属实。

　　(4)原告人王希玲诉称，1972年听其弟崔希舜说过与于金明换房住，但不知把房子卖给了于金明。1984年接到退房通知去看房时听邻居讲房子卖了。

　　经查，邻居李淑兰、弓留柱证明于希玲所讲情况属实。

　　(5)卖房人(一审被告人)崔希舜承认卖房时只有其弟王四平知道，其他共有人不知道。

　　(6)买房人(即申诉人)于金明承认当时对外讲是换房，而且王希玲等人不知道。

　　(7)被告人崔希舜原妻葛润春证明王希玲在卖房时不知道，并证明是说换房住。

　　2.于金明在买房时知道该房是共有财产

　　(1)卖房人崔希舜，买房人于金明及中人赵文山等，均证实立草契时，王四平一会在场，一会不在场，但到签字时未叫王四平签字。

　　(2)于金明在答辩中多次承认知道该房是共有财产。如1984年11月5日于金明在法院接待室当着原告人王希玲辩称：“我们办手续时她弟弟交待我，不叫给他姐说，也就是不叫给王希玲说我们买卖房的事。”1984年11月10日，于又当着王说：“事后知道，是王希玲弟弟交待我不让给他说”。1984年12月1日，在调解中于金明说“72年我买他的房，光知道他姐王希玲是剧团的”。

　　并说：“当时买房没有给王希玲说过”，“买房子她兄弟知道不就行了，他们姐妹4个我能都去问问”。开庭审理中，于金明讲：“当时对外人都说是换房，实际是卖房”，因卖房要写四至，所以对外人说是换房。

　　(3)卖房人崔希舜讲：“我不叫于给我姐说，别人要问就说是换着住。”

　　(4)中人赵文山证明立约时，崔希舜说父母都死了，有一个姐剧团工作。一个弟弟。

　　(5)中人孙润生证明于金明买房时知道王希玲是崔希舜的姐姐。

　　3.房屋是共同共有，不是按份共有

　　该房是崔希舜父亲王宝斋1956年买的，王宝斋和崔的生母崔玉英先后于1957年和1970年病故。根据继承法第26条规定，赵文运享有共同财产一半的权利，即应得两大间和一小间房屋。下余一半方是王宝斋遗产，由赵文运和其四个子女共同继承，每人只能分得半间房屋。依照有关法律规定，该房屋属于共同共有，不属按份共有。省人大法工委讲妻妾继承应有差别，可以按份共有的性质处理，让崔希舜得一间房的意见，缺乏法律依据。

　　4.一、二审判决是公平合理的，对于金明没造成什么损失。

　　根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第55条规定，法院废除房屋买卖关系并无不妥。这样处理，对于金明来说，经济上并未造成什么损失。首先：废除房屋买卖关系，退房退钱，对于来说，不仅收回了房价，也无偿居住了10多年时间，同时又在王家使用的地皮上建了1间平台和一间厨房。

　　其次，原经崔希舜住的1间公房，再由崔希舜找相同条件1间公房让于使用。

　　根据上述情况，院审判委员会讨论决定维持一、二审判决，驳回于金明申诉。

　　以上意见当否，请批示。