最高院民一庭：关于房地产纠纷案件意见汇总之二

最高院民一庭：关于房地产纠纷案件意见汇总之二

16、夫妻一方父母以子女名义购置房屋，应认定赠与的是房屋还是购房款

　　父母出全资以其已婚子女的名义购买并已向子女作出赠与之意思表示的房屋，应视为父母对子女的赠与。在房屋未交付使用且产权登记尚未完成前，作为赠与人的父母有权撤销该项赠与。在尚未付清该房屋的全部款项、房屋产权登记尚未完成，父母即表示撤销赠与的情况下，子女因离婚或离婚后分割夫妻共同财产问题进行的诉讼中，不宜认定父母赠与的只是已经实际支付的购房款，进而将上述购房款作为夫妻共同财产进行分割。

　　(执笔人：韩玫 余国英 沈妙)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第44辑)第185-189页

　　17、房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行

　　房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。

　　(执笔人：左峰 陈旻)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第45辑)第130-134页

　　18、土地行政主管部门与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为属于民事行为

　　土地行政主管部门与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为，是土地行政主管部门代表国有土地所有权人与国有土地使用权受让人，对双方民事权利义务的约定，其性质属于民事行为，由此引起纠纷诉至人民法院的，属于民事案件范畴。

　　(执笔人：沈丹丹)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第45辑)第148-152页

　　19、以合开发项目国有土地使用权抵押所得的贷款的归属

　　合作开发房地产过程中，对以合作开发项目建设用地使用权作抵押所取得的用于项目开发的贷款，如果合作开发协议未对该贷款归属进行约定，则在分配合作开发项目权益时，该贷款既不能作为双方当事人的共同投资，也不能认定为合作开发房地产当事人的投资;基于该融资产生的负债亦非合作开发房地产的单方负债，应属于项目负债。

　　(执笔人：仲伟珩)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第52辑)第133-138页

　　20、如何理解农村土地承包经营纠纷调解仲裁法第二条规定的“订立”农村土地承包合同发生的纠纷

　　农村土地承包经营纠纷调解仲裁法第二条规定的“订立”土地承包合同发生的纠纷，是指合同订立过程中，围绕当事人缔约能力、合同形式、合同订立时间的确认、格式条款的理解与适用、缔约过失责任的认定与承担等发生的纠纷，不包括农村集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权与农村集体经济组织发生的纠纷。对农村集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权而提起的民事诉讼，人民法院应按照《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二款的规定，告知当事人向有关行政主管部门申请解决。

　　(执笔人：沈丹丹)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第52辑)第139-142页

　　21、案件判决生效后，划拨土地经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，当事人以此为由主张合同有效，申请再审的，人民法院不予支持

　　土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。而在案件判决生效后，划拨土地经有批准权的人民政府批准、办理土地使用权出让手续的，当事人以划拨土地已经由有批准权的人民政府批准、办理土地使用权出让手续为由，主张划拨土地使用权转让合同有效，申请再审的，人民法院不应支持。

　　(执笔人：仲伟珩)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第52辑)第148-155页

　　22、出让人按照联合竞买人的约定与其中一方签订土地使用权出让合同的，另一方联合竞买人不属于必须共同进行诉讼的当事人

　　当事人签订联合竞买协议约定双方出资竞买建设用地使用权，并由一方办理土地摘牌手续，领取土地成交确认书，签订土地使用权出让合同。出让人向该方当事人发出成交确认书并与其签订土地使用权出让合同后，签订合同的竞买人就出让土地的履行、解除等单独起诉出让人的，另一方联合竞买人不属于必须共同进行诉讼的当事人。

　　(执笔人：辛正郁 沈丹丹)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第55辑)第97-100页

　　23、当事人就他人承包的土地主张权利，人民法院应当受理并作出裁判

　　未获得土地承包经营权的当事人，不向村民委员会要求承包土地，而以自己是该村某一土地承包经营户的家庭成员为由，针对他人已经承包经营的土地，主张成为该农户土地承包经营权共有人的，属于平等主体之间的民事权益之争，人民法院应当作为民事案件受理，并依据农村土地承包法第二十六条之规定，对其是否属于该户土地承包经营权的共有人作出裁判。

　　(执笔人：韩玫)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第56辑)第110-114页

　　24、农村土地承包经营权依法转让后土地被征收，征地补偿款是否归受让方所有

　　农村土地承包经营权依法转让后，原承包人即退出承包关系，受让方与发包方形成新的承包关系，土地承包经营权的权利主体发生变更，受让方成为新的土地承包经营权人。土地被征收后，受让方有权享有相应的土地补偿费。

　　(执笔人：王丹)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第56辑)第124-127页

　　25、房屋登记权利人出卖共有房屋不符合法律规定或者合同约定条件的合同效力问题

　　出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在某个人名下的房屋，不符合物权法第九十七条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定，如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价合理，但未办理房屋所有权变更登记手续的，其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　(执笔人：仲伟珩)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第56辑)第128-133页

　　26、当事人就签订土地承包经营权合同后未实际取得承包土地而提起诉讼，人民法院应当作为民事案件受理

　　土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时即已设立。农村集体经济组织成员就未取得该合同项下承包土地与农村集体经济组织发生的纠纷，属于平等民事主体之间的民事纠纷，人民法院应当作为民事案件予以受理。

　　(执笔人：沈丹丹)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第56辑)第134-137页

　　27、出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条件，买受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷处理

　　出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。

　　(执笔人：王丹)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第57辑)第149-153页

　　28、集体经济组织作出的土地承包方案调整决定违反法律规定、侵害承包人权益的，依法应予撤销

　　集体经济组织通过召开村民会议等方式，作出土地承包方案调整的决定，违反农村土地承包法对承包权保护等法律规定，侵害承包人权益的，承包人依据物权法的规定，向人民法院起诉请求撤销该决定的，人民法院应当予以支持。

　　(执笔人：沈丹丹)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第57辑)第154-156页

　　29、是民间借贷还是商品房买卖

　　不签订书面的借款合同，只用签订《商品房买卖合同》并登记备案的方式作为担保，同时签订回购协议，然后再用出借人向借款人实际交付款项的方式建立债权债务关系，是目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。如果《商品房买卖合同》中售房方并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权。且双方当事人的关注点集中在《回购协议》及其相应的违约金上，则足以证明双方之间真实的法律关系是民间借贷。

　　(执笔人：韩玫)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第58辑)第96-103页

　　30、债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定

　　债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。

　　(执笔人：夏正芳 潘军锋 仲伟珩)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第58辑)第121-124页

　　31、买卖合同尚未履行完结，买受人请求确认其为房屋所有权人的，不属于物权确认争议

　　确认物权以存在物权归属争议为前提。买卖合同尚未履行完结，买受人请求确认其享有标的物之所有权的，不符合物权法第三十三条规定的物权归属争议，不应纳入物权确认之诉。

　　(执笔人：辛正郁)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第61辑)第177-180页

　　32、如何区分合作开发房地产合同中的清理条款与“名为合作实为借贷”合同

　　合同约定，一方出地，另一方出资，设立房地产项目公司，按照出资比例享有项目公司股东权益，合作开发房地产。从约定的权利义务内容看，协议性质为共同出资、共担风险、共享利润的合作开发房地产合同。合同还约定，终止履行后接受出资一方返还出资方投资款本金及按同期银行贷款利率四倍支付利息，依据合同法第九十七条、第九十八条规定，此约定性质为合同终止履行后的清理条款，不属于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定的名为合作合同实为借款合同情形。

　　(执笔人：冯小光 谢爱梅)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第62辑)第154-157页

　　33、涉及农村集体所有土地的委托代建合同中对外销售利润分配条款的效力如何认定

　　涉及农村集体所有土地的委托代建合同中的对外销售利润分配条款具有合资、合作开发房地产的性质，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划等审批文件或者证明。虽提供了上述文件或证明，但在一审法庭辩论结束之前土地性质仍未变更为国有土地的，该利润分配条款按无效处理。

　　(执笔人：于蒙)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第64辑)第145-150页

　　34、以划拨土地使用权与他方签订的合作建房合同应如何认定其效力

　　按照约定履行步骤依法改变划拨用地性质实现合作开发远期目标，土地实现变性前发生纠纷，不能因此否定前期签订的合作建房合同效力。合同当事人依约占有不动产的履约行为为合法占有，受物权法保护;足以对抗对方提出的腾迁请求

　　(执笔人：张纯)

　　索引：《民事审判指导与参考》(第64辑)第160-165页

　　35、当事人协商一致终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系的，如何确定双方法律关系的性质及借款本息数额

　　借款合同到期借款人并未按约归还借款，双方当事人经对账协商，决定终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系，除存在法定无效情形的，应当按照当事人意思表示，确定双方法律关系转化为商品房买卖合同关系。对于双方约定转化为购房款的借款本金及利息的数额，应当根据双方之间原借款合同及借款、还款等证据予以审查认定，不宜仅按照双方合同约定直接确认转为购房款的欠款数额。