商品房买卖纠纷常见法律问题

现在关于合同的纠纷层出不穷，购房者应该怎样处理商品房买卖纠纷？编者特整理了《商品房买卖纠纷百问百答》，形成系列文章，总结近年来商品房买卖纠纷的常见情形，以供大家参考。

1问:签订了房屋买卖合同，拿到房屋钥匙却未办理登记，拥有产权吗?

答: 根据《民法典》第二百零九条第一款和第二百一十五条的规定，房屋买卖如果没有进行登记，不影响买卖合同的效力；但不登记，购房人就不能取得房屋的所有权。

因此在房屋买卖中，并非购房人交了钱，出卖人交了房，房屋的所有权就转移给购房人。如果没有进行登记，即使双方钱货两清，房屋在法律上还是归出卖人所有，出卖人可以将该房屋出卖给第三人，如果第三人购买该房屋并进行登记过户，第三人则获得该房屋产权。原来的购房人只能向出卖人主张违约责任。

2问:买房时只拿到房产证，没有办理过户登记，能取得房屋所有权吗?

答: 《民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

买房时由于各种各样的原因，买卖双方并未办理过户登记，虽然购房人取得了不动产权属证书，但从不动产登记簿上房屋所有权仍属于出卖人，购房人仍不能取得房屋所有权，此时若房屋出现其他物权变动，购房人只能向出卖人主张违约赔偿。

3问:夫妻共同出资购房却只登记在一方名下，该房屋属个人所有还是共同所有？夫妻共同出资购房却只登记在一方名下，该房屋属个人所有还是共同所有?

答：《民法典》第一千零六十五条规定，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益（五）其他应当归共同所有的财产。第一千零六十三条规定，下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（五）其他应当归一方的财产。

所以，判定该房屋是属夫妻双方共有，还是一方所有，不能简单的看房屋已经登记在谁的名下，关键看夫妻双方对该房屋的权属是否明确约定；若约定不明或没有约定，则按照《民法典》第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定判断，一般情况下，夫妻共同出资购房却只登记在一方名下，仍属于夫妻共同财产。

4问:夫妻共同出资购房，房屋产权登记在一方名下，另一方可以要求在房产证上加名吗?

答：此种情形属于确认共有财产并加名，这样有利于保护未登记产权一方的合法权益。

上一问对房屋权属确定后，根据《民法典》第二百三十四条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。同时，我国法律及司法解释只是对夫妻一方在婚姻存续期间无重大理由时请求分割共有财产进行了限制，但并未对未登记产权一方在夫妻关系存续期间提起共同财产确认之诉进行限制。根据法无禁止即自由原则，未登记产权夫妻一方因房屋权属与配偶发生争议后可以提起确认之诉，从而使另一方取得该房屋的所有权。

5问:夫妻双方离婚后，房子归女方所有，但是房产证上是男方的名字，女方过户需要缴纳费用吗?

答：根据《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》的规定，根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。

因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。所以夫妻离婚后办理房屋转移，只要能提供离婚判决或离婚证等能证明夫妻确已离婚的有效文书，则同样不需要缴纳契税等费用，但是登记费、工本费还是需要缴纳的。 6问:签订卖房协议并交房后，未办理过户登记，出卖人补办并增加配偶为共有产权人的房产证对其有什么影响?

答：我国法律并未强制规定不动产共有人须全部记载于不动产登记簿或权属证书，所以婚姻关系使得不动产登记簿和权属证书无法反映房屋的真实权属状况。

所以，在以房屋为标的的不动产买卖中，就交易习惯来说，在房产证上共有人栏缺额的情况下不能苛求购房人尽到周详的查询义务；此时若房屋共有人未申请异议，为了维护诚实信用原则，保障交易安全，维护了社会公平，应推定为房屋共有产权人共同的意思表示，购房人是善意取得该房屋，买房协议合法有效，应办理过户登记，让购房人取得房屋所有权。

7问:被执行人已出售但未过户房屋，法院能强制执行吗?

答：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

该条规定重点明确了三个条件：一是第三人支付了全部价款；二是第三人已经实际占有了该财产；三是第三人对未过户登记无过错。若第三人同时符合以上三个条件，即使未办理过户登记，人民法院也不能强制执行。

8问:借他人名义购买经济适用房，产权归谁?

答： 在法院审理借名买房的司法实务中，法院普遍认为：由于购买经济适用房等非商品房，须具备一定的条件，无购买资格的实际购房人在征得符合条件的名义购房人同意的情况下，以名义购房人的名义购买经济适用房，并实际占有、使用了该房，应认定实际购房人为实际购买人，享有房屋所有权。但由于实际购房人行使了本应由名义购房人享有的购买权利，故应给予名义购房人合理补偿。

9问:甲以乙名义购房，自己支付首付款和月供，谁是真正的房屋产权人甲以乙名义购房，自己支付首付款和月供，谁是真正的房屋产权人?

答：《民法典》第二百二十条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

房屋产权证书记载的权利人，在没有争议或者相反证据的情况下，推定乙是真正的产权人；但是根据实际履行的情况和证据能够证明甲支付了首期购房款和月供，因此，甲应该是房屋所有权人。甲可以请求更正登记；乙不同意更正的，甲应当申请异议登记并在15日内起诉。

10问:房屋尚未登记，联合买房如何确定购房人对房屋享有的份额?

答：《民法典》第二百零九条规定不动产的物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。故应当以不动产登记簿登记的份额确定各自的份额。

但由于房屋尚未登记，未产生物权效力，联合买房人作为合同买受人与房屋出卖人之间是债权债务法律关系，故应该根据各自对房屋的出资情况确定其各自享有的房屋份额。

11问:工业用地上建的住宅能不能买?

答：首先，此房屋的土地性质为工业用地，《工业项目建设用地控制指标》的规定，国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的公寓住房出售。

其次，《工业项目建设用地控制指标》虽然规定工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的7%的行政办公及生活服务设施用地，可以办出办公用房的产权证，但和普通住宅产权证书完全两样，一旦购房人购买了此类房屋日后将面临诸多问题。

最后，工业用地国家规定使用期限为50年，居住用地使用期限为70年。此类房屋不享受住宅用地使用70年期满自动续期的权利。

所以，工业用地上建的住宅最好不要买。