民间借贷中为担保债务的履行，而签订的房屋买卖合同是“无效”，还是“不成立”

案例简介

　　王某(女)与李某(男)于2007年9月29日登记结婚，于2007年4月1日生育一子李小某。2011年10月份，李某一家所在片区被纳入拆迁范围，其与政府签订《腾退安置协议书》，李某一家以定向安置的方式获得两套安置房。2014年4月4日，李某与赵某签订《二手房买卖合同》，将上述两套安置房以50万元的价格转让给赵某。由于李某未按合同约定交付房屋，赵某遂向法院起诉，要求李某履行合同义务，交付涉案房屋并协助办理房屋转让手续。法院审理时，王某和李小某作为案件利害关系人申请参加诉讼。王某和李小某主张李某与赵某签订的《二手房买卖合同》是为了担保双方之间的借贷合同的履行，并非合同双方真实的意思表示，依法应认定为无效。法院经审理查明，2014年4月4日(与当事人签订房屋买卖合同为同一日)，李某向赵某借款50万元，其中包括利息5万元，可由李某向赵某出具的借条证明。法院认为，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，应当按照民间借贷法律关系审理。然而，就房屋买卖合同而言，由于双方当事人并未达成一致的真实意思表示，因此涉案合同依法不能成立。被告主张案涉房屋买卖合同无效缺少事实与法律依据。

　　简评

　　本案中，双方当事人争议焦点是为担保借贷合同的履行而签订的房屋买卖合同到底是“无效”，还是压根“不成立”。合同的未成立与合同的无效是订立合同时可能出现的两种结果。一般认为，合同成立是合同生效的前提。欠缺合同成立要件的，当事人之间不产生合同法律关系。而合同的无效是合同当事人之间存在合同法律关系，但该法律关系因缺少生效要件或违法法律的强制性规定，而不能按照当事人的自由意思发生效力。在民间借贷领域，为担保借贷合同的履行，当事人签订的房屋买卖合同，由于并非其真实意思表示，依法不能成立。此时，由于当事人双方根本不存在订约的意思，应该认为二者之间不存在房屋买卖合同法律关系，而不是该房屋买卖无效。

作者 正义小律