约定在房产证上加名但未变更登记，房产会发生物权变动吗？

编者说：

　　随着房产证加名现象的普遍，其引发的法律问题也随之增多。在房产证上加名字行为是否为赠与行为?如果是，该赠与行为是否可撤销?只有赠与协议，是否发生物权变动?加名后的房产共有形态是按份共有还是共同共有?民事调解书是否可以直接发生物权变动?最高人民法院官刊《人民司法·应用》2018年第16期浙江省金华市中级人民法院应秀良法官通过两个案例对房产加名所涉及的问题进行了分析，具体内容推送如下：

一、房产证上加名字现象与引发的法律问题

　　案例一：原告甲(女)与被告乙(男)系夫妻，讼争房屋由乙婚前建造取得，结婚后半个月，两人一起到房屋登记机关，将房屋登记为两人共有。不久，甲提起离婚诉讼，请求确认讼争房屋一半归甲所有，并依法进行分割。一审法院审理认为：结合原、被告共同生活时间较短，被告对财产的贡献度较大、投人较多，以及目前尚由被告居住等因素，酌情确定原告享有该财产的三分之一份额，并以货币形式进行补偿。问题：原告应有的份额是三分之一还是二分之一?

　　案例二：原告甲和乙是夫妻，因儿子丙的死亡赔偿金等分配纠纷，诉儿媳妇丁和孙女戊。诉讼中达成协议：甲乙丙共同共有的房屋中增加丁的名字。双方当事人请求法院确认调解协议。问题：登记簿上添加共有人的性质是什么?法院是否应当确认该协议?

二、个人婚前房屋加名字成为夫妻共有房屋

　　1.物权变动的原因行为

　　甲、乙在婚后到登记机关，把原本属于乙个人婚前财产的房屋登记为两人共有，之间必然存在一个法律行为，通常情况下应当是房屋份额的赠与。其逻辑是：首先，对原权利人来说，把原本属于其个人所有的不动产分割为两份，将其中部分份额赠与他人，另一部分自己保留。其次，赠与的对象是共同份额，即对新共有权人来说，接受了原权利人赠与的份额。最后，登记机关基于双方当事人的份额赠与协议，办理共有份额转移登记。据此，新登记的权利人取得共有权利的基础应当是接受赠与。因此，在申请共有权登记时，其提供的房屋权利合法来源的证明材料，应当是赠与协议。登记机关应当审查当事人提交的权利来源证明，并在登记簿上作登记。登记的结果是标的物由个人所有转化为两人共有。

　　2.婚内赠与登记的意义

　　在案例一中，登记发生在婚姻关系存续期间，因此，属于婚内赠与，受法律保护。但是，如果未经登记，则赠与人享有任意撤销权。对此，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第6条规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”因此，婚内赠与只有赠与协议的，不发生物权变动的效果，只有办理了转移登记，才真正发生赠与的效果。

　　3.共有物的共有性质

　　确认共有时，应当明确是共同共有还是按份共有。在我国物权法上，共同共有与按份共有的性质不同，登记公信力的内容不同，对于第三人信赖内容及是否善意的判断极为重要，必须加以确定。例如，根据物权法第九十七条的规定，处分共有不动产或者对不动产作重大修缮的，共同共有与按份共有的限制不同。对于共同共有的不动产，必须征得全体共有人同意;而对于按份共有的不动产，只需征得三分之二以上的按份共有人同意即可。

　　关于共同性质，根据婚姻法第十九条的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。物权法第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”案例一中，甲、乙向不动产登记机构申请转移登记时，应当提供赠与协议。协议内容除了赠与份额以外，还应当包含夫妻共有的性质，除非有明确约定，否则应认定为按份共有。

　　值得探讨的是，在物权法中，共同共有主要有三种情形：夫妻共有、家庭共有、遗产分割前的共有。夫妻关系存续期间取得的物，原则上应当认定为夫妻共同共有，那么，夫妻之间的婚内赠与是否应当推定为共同共有?笔者认为不是。这是因为，夫妻、家庭共有仅限于夫妻、家庭共同建造、共同出资购买等行为产生的共有，夫妻之间赠与产生的共有不包括在其中。也就是说，对物权法第一百零三条中家庭关系的解释，不应当从文义上解释，应当作目的性限缩解释——共同出资或共同劳动，不包括婚内赠与。赠与是否产生共同共有，应当视赠与合同的约定。

　　需要说明的是，我国台湾地区“民法”规定，依合伙协议产生的共有为共同共有。但在大陆地区，虽然合伙协议产生的共有被认定为按份共有，也认可共同性质可以通过约定。

　　4.共有份额的确定——对案例一的评析

　　案例一的争点之一，也是案件审理的难点，是共有份额的确定。物权法第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有。”由于案例一中，甲取得共有份额是基于接受赠与，不存在出资问题，因而不能直接适用这一规定。但是，该条规定中“不能确定出资额的，视为等额享有”的规定，可以参照适用。由于甲、乙向登记机关申请登记时未提供具体的份额约定，故推定为等额享有。

　　关于份额的确定，特别需要强调的是，夫妻共有除外的家庭共同共有房屋的分割，可以根据共有人对于共有物的贡献大小确定应有份额。但是，对于按份共有房屋的分割，应当按照约定确定份额，而不能按贡献大小、投入多少区分份额。一审法院根据贡献大小确定甲享有三分之一，虽然在情理上有合理性，但不符合物权法规定，或者不符合物权法原理。

　　5.赠与型加名字的登记属于转移登记

　　同样是夫妻之间在房产证上加名字，应当区分更正型与赠与型：如果原本属于夫妻共有财产的加名字，不存在权利转移问题，不收取契税，属于更正型加名字;如果原本是夫妻个人财产的加名字，则存在权利转移问题，属于赠与型加名字，应当收取契税。因为，赠与型的加名字类似于父母子女之间加名字，性质上属于赠与，与买卖相似，应当交纳契税。在登记法上，夫妻将一方婚姻关系存续期间取得的个人房产以及婚前取得的个人房产约定为共同所有或部分共同所有，应当属于房屋所有权的转移，应当按照《房屋登记办法》第三十二条规定申请房屋所有权转移登记。

三、夫妻共有房屋房产证上加名字

　　1.夫妻共有房屋房产证上加名字的性质

　　现实生活中，夫妻共有的房产登记在一方名下，未登记一方作为隐名共有人的情况十分普遍，未在登记簿上登记的夫妻另一方要求进行显名登记，即俗称在房产证上加名字的现象也随之产生。申请房产证中加名行为的实质是将隐蔽的共有关系向登记机关披露，请求登记机关将真实的共有关系对外公示。夫妻一方加名字的现象，通常发生在登记环节，一般不会进入到诉讼程序。但是，与之相仿的现象可能存在于现实的诉讼中。在案例二中，在房产证上增加戊(孙女)的名字后，原来由甲乙丙三人共同共有的房屋登记为甲乙戊三人共有，这中间必然存在物权变动。在没有特别约定的情形下，甲、乙、戊应当各占有三分一份额。戊的共有权的来源，既有继承丙的共有权的成份，又有甲、乙、丁赠与一定份额给戊的因素。因为，按照正常的法定继承，戊的份额不足三分之一，而甲乙应当各超出三分之一，丁可以继承十二分之一。在此背景下，房产证中加戊的名字，不完全等同于案例一中的赠与型加名字，而是赠与型与更正型结合的加名字。

　　2.夫妻共有房屋房产证上加名字属于更正登记

　　对于夫妻共有的房屋登记为一方所有，另一方申请登记共有的情形，登记实务部门观点基本一致，予以认可。因为，根据婚姻法规定，夫妻关系存续期间取得的财产为共同共有财产，除非夫妻双方采约定财产制，否则，夫妻共有的性质，可以基于法律的明确规定确定为共同财产，因此，只要夫妻另一方申请，即可以办理更正登记，将夫妻另一方增加为共有人。对此，上海等地制定了地方性法规或规章，作出明文规定。

　　关于夫妻另一方的加名字登记，在性质上，不属于《房屋登记办法》中变更登记和转移登记，应当是更正登记。首先，变更登记是指权利人名称变更或坐落、面积等现状发生变化而进行的房屋所有权登记。根据《房屋登记办法》第三十六条规定，下列情形之一，权利人应当申请房屋所有权变更登记：(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的;(二)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的;(三)房屋面积增加或者减少的;(四)同一所有权人分割、合并房屋的;(五)法律、法规规定的其他情形。加名字不属于上述任何一种情形。其次，转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。隐名共有转化为显名共有的，不属于权属发生转移的行为。从导致物权变动的原因方面看，既不属于依法律行为发生物权变动的情形，也不属于非依法律行为发生物权变动。因而，显名过程中不涉及交易行为，无需办理转移登记。

　　根据物权法第十九条的规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记。《房屋登记办法》第七十四条规定，权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。申请更正登记的要件之一，是权利人、利害关系人提出申请。权利人是指登记簿记载的权利人，包括所有人和他项权利人、预告登记权利人、查封登记权利人。利害关系人是指对登记簿记载的权利归属存有异议并认为权利归属自己的人。更正登记的要件之二，是登记簿记载错误。所谓登记簿记载错误，通说认为是登记簿的记载与真实权利状况不一致。因此，对于实质上是夫妻共有财产而只登记为一人的情形，与真实的权利状态不一，因而属于登记错误。

　　值得注意的是，《房屋登记办法》施行后，对于夫妻在婚姻存续期间共同购买的房屋，双方应当共同到房屋登记机构申请房屋登记，申请人提交登记材料符合规定的，房屋登记机构应在房屋产权上注明“共有”字样，以明确登记房屋属于夫妻共同所有;如夫妻提供相应的财产约定文件或一方出具相应的声明等文件证明房屋并非夫妻共有，房屋登记机构认为登记材料符合规定的，则会将房屋直接登记在夫妻一方名下。也就是说，在办法施行后，夫妻购买房屋登记在一方名下且未注明“共有”字样的，该房屋一般被视为属于夫妻一方所有。

　　3.对案例二的评析

　　能否通过法院调解书的形式，直接确认引起物权变动的协议?笔者认为可以确认，只要当事人之间引起物权变动的意思表示真实，不侵害他人利益，人民法院应当确定协议效力。但是，应当向当事人释明，调解协议本身不能直接发生物权变动效力，需要及时办理转移登记手续，才能产生物权变动效力。也就是说，调解协议书中应当包含转移登记的时间约定。

　　关于调解协议能否发生物权变动的效力，我国台湾地区学者认为，法院的调解、和解笔录，依仲裁法所为的仲裁判断、和解和调解书，依乡镇市调解条例所为的并经法院确定的调解书等，都仅具有拟制为当事人的依法律行为发生不动产物权变动的效力。和解或诉讼调解，不具有直接发生不动产物权变动的效力，经调解之后，当事人申请转移登记，始生不动产物权变动的效力。

　　笔者认为，民事调解书不发生物权变动的观点也值得赞同：一方面，民事调解书排除在应当公开的裁判文书类型以外，足以说明经人民法院确认的民事调解书没有对世效力。民事诉讼法第一百五十六条规定，公众可以查阅人民法院判决书、裁定书，但是没有调解书，所以在司法解释中，没有把调解书列入互联网的公开范围。并且，调解书是当事人之间对私权处分的结果，当事人达成了协议，很多情形是当事人放弃权利的情况下完成的。在调解方式结案的文书当中，不体现法官的心证和裁判过程。另一方面，民事调解书本质上是法院确认的和解契约，具有影响当事人权利义务关系的形成力，但由于该形成力的相对性与物权的绝对权之间存在固有矛盾，故不能直接引起物权变动。也就是说，调解书不能直接引起物权变动的根本原因是民事调解书形成力的相对性与物权绝对权之间的固有矛盾。

来源：网络

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