租赁房产遇拆迁，提前搬迁可否向房东索赔？

　近年来各地都在进行城市更新改造，随着更新改造的增多，租赁搬迁的纠纷也日益增多。“房屋租赁尚未到期，房东要求提前搬迁的情况下，房东是否担责”等也成了大家都关注的问题。笔者认为该问题的关键是看房东在该行为中，是否存在过错，双方有无就房屋拆迁问题做特别约定。如果房东在出租房屋时明知该房已被列为拆迁房而仍然签订较长期限的租赁协议，房东应当承担责任。

　　目前家住深圳的林先生就遇到这类问题，林先生于2017年12月在深圳某区租赁一家店面用于经营服装，在签署租赁合同时双方约定租赁期为3年，合同签署后林先生就花费了12万元对店铺进行装修改造，并在2018年1月底正式对外营业，但其后在2018年3月初接到店面所在居委会通知，店面所处片区将在2018年进行改造，要求小区内各业主和租户在2018年8月31日前搬出，消息传出去后，小区内的住户逐渐搬离小区，林先生的店铺经营惨淡，而且其也必须提前搬出，林先生认为房东在明知房屋被列为拆迁房的情况下，仍然将房屋租赁给自己，房东应当对自己的损失承担赔偿责任，因此，林先生起诉房东要求解除双方租赁关系，并赔偿自己装修损失和进货损失合计人民币20万元。

　　律师认为在本案中，房东在明知房屋为拆迁房，且近期可能搬迁的情况下仍然与林先生签署3年期限的租赁合同，其行为已存在违约。虽然涉案房产系因城市改造的原因而搬迁，并非房东主观能控制的，但城市改造项目在正式搬迁前，一般都会对业主做意愿征集以及向社会大众公布，房东对于该房产属于拆迁房应当是明知，其应当可预计到该房产有可能随时需要搬迁清空，其在出租时应当明确告知租客，但其并没有履行告知义务，反而还与租客林先生签订长期的租赁合同，给租客造成的了错误的认识，因此，其对租客因此造成的损失应当承担赔偿责任。

　　其次，从租客林先生的角度分析，鉴于该房产的搬迁时间为2018年8月31日，因此目前该房产仍然能正常使用，林先生以此为由主张解除合同不符合法律规定，但林先生可考虑以“该搬迁公告的做出，致使周边居民搬离该小区，市场环境已经发生变化，目前该套房产已无法实现其正常经营的合同目的”为由要求解除租赁协议，追究房东法律责任;另外，鉴于该小区所涉城市更新项目早在本次公告前已向社会大众进行公告，林先生在租赁房屋时没有考察房屋信息和周边环境，其对该损失的出现也存在一定过错，因此，林先生也应当自行承担一部分损失。

　　最后在本案中，林先生提出赔偿的损失主要是进货损失和装修损失，其中进货损失由于该货物为实物，即使林先生要搬迁，其货物也是可以另循途径销售，并不当然的构成其实际损失;至于装修损失的问题，鉴于林先生预期房屋使用期限为3年，而截止至其起诉时，其实际使用了3个月，其应当按比例进行折算损失，而且基于上述林先生本身存在一定过错，其亦应当自行承担部分损失。

　　结合上述案例看，在房屋租赁过程中，房东在出租更新房产时应当注意履行告知租客实际情况的义务，并避免签署过长的租赁期;作为租客来说在租赁老旧房产时，应当注意查询当地信息，随时掌握承租房产的拆迁信息。