开发商承诺“无理由退房”却不退款，法院这样判

近日，宁波余姚市法院披露一起纠纷。原计划准备按揭买房的康女士看中了某开发商的一套商品房，在签订合同的同时，开发商承诺无理由退房，后因贷款被拒，康女士申请退房，开发商却迟迟不退款，后康女士将该公司诉至余姚法院。

到底是怎么回事呢？相信有买房经历的人或多或少都碰见过类似这样的糟心事。遇见这种情况又该如何处理呢？

案情回顾

2019年12月，康女士看中宁波某房地产有限公司开发的某商品房，总房价为106.5万元，康女士支付了定金2万元以及首付款30.5万元，双方并签订了《商品房认购书》《商品房买卖合同》等。同时，房产公司向康女士出具《无理由退房承诺书》，承诺只要康女士不存在任何违约行为，则在办理入住手续前的任何时间，享有无理由退房的权利。

2020年12月1日，康女士在银行申请按揭贷款被拒，于是来到售楼处协商，据康女士所述，当时工作人员告诉其可以走无理由退房程序，并让其填写了《无理由退房协议书》，但退款迟迟未到。

后康女士将该公司诉至余姚法院。

庭审中康女士诉称：被告怠于履行《无理由退房协议书》承诺的退款义务，甚至拒绝退款，损害了原告的权利。

房产公司辩称：因原告征信问题导致无法办理银行贷款，不符合《无理由退房协议书》中约定的无理由退房情形；且工作人员提醒签署的无理由退房申请，需要经过内部审批，工作人员并未承诺一定会通过。

另外，被告向法院提出反诉，要求康女士承担包括佣金在内的违约责任等。 法院判决

法院认为，无理由退房应指买受人自认购后可于任何时间、无任何理由提出退房要求，出卖人不应对退房进行时间或条件上的限制。

房产公司推出该政策，就是赋予买受人权利，如再对此设置障碍，与无理由字面意思不符。

《无理由退房协议书》中关于扣除已支付佣金的约定系由被告预先打印拟定的格式化条款，被告未对条款进行提示或说明；原告办理退房手续时，所有材料均显示退款金额为32.5万元，被告未提及佣金事项；没有证据显示原告对被告通过某平台购买房子及该房子所应支付的佣金等情况知情。因此，法院不支持被告提出的承担责任的反诉。

经余姚法院审理，该院判决确认原、被告双方解除《商品房买卖合同》，被告开发商返款原告康女士购房首付款32.5万元，驳回被告的反诉诉请。

近些年来，无理由退房作为许多房地产开发商的销售策略，吸引了众多购房者，表面上看起来好像为购房者带来许多便利，实际上购房者退款依然困难重重。在本案的情况之外，许多人更是遭遇了无限期退款拒绝退房等情况。

那么无理由退房到底是否具备法律效力呢？

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波表示：虽然没签字或只有口头约定，但购房者已经交了相应款项，开发商也接受了。依据民法典规定，双方未签订书面合同，但一方开始履行另一方也接受的应认定合同有效。

购房者在签合同之时，明确关于无理由退房的具体期限、条款和文件等，也能够使其在维权的时候掌握主动权。