查封后的房屋出租的，不适用“买卖不破租赁”

缴了房租却无法继续使用房屋，这绝不是天方夜谭。日前，人民法院就执行了这样一起案件，租赁户钱某虽然向房屋所有权人缴纳了房租，但因房屋先前已被法院查封，被法院强制要求搬出房屋。

被执行人龚某因借贷纠纷被债权人诉至法院，经审理，法院判决龚某偿还借款100万元。判决生效后，龚某未自觉履行义务，申请人要求法院强制执行。执行过程中，法院依法查封了龚某位于南通市崇川区的一套住房，并在房产交易所送达了协助执行通知，禁止龚某将房屋过户。2017年3月22日，法院在房屋所在地张贴了执行裁定书、查封公告和限期迁出公告，并要求龚某在4月15日前将房屋腾空并迁出。

在强制执行面前，龚某口头上满口答应腾空房屋，但暗地里却想起了歪主意。2017年3月底，龚某将房屋腾空后，未经法院准许，擅自将房屋出租给了案外人钱某。钱某向龚某缴纳了半年房租1万元，且将生活用品搬进了该房屋内，并实际居住。龚某准备以房屋已出租给钱某的事实，收取一笔租金，以拖延法院的强制执行。

由于龚某不自觉履行执行义务，法院决定将房屋进行司法拍卖。在对房屋进行腾空时，执行人员意外地发现，原本龚某居住的房屋，却由案外人钱某在实际居住，且钱某与龚某之间存在租赁合同关系。

执行人员经审查发现，钱某租赁龚某的房屋，时间发生在法院查封之后，因此钱某的租赁合同并不能抵抗法院的执行。经法院执行人员对钱某晓以利害，钱某和龚某达成了退租协议，并及时清空了房屋，交付给法院执行。

法官说法：

查封后的房屋出租的，不适用“买卖不破租赁”

买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系, 不适用“买卖不破租赁”。其主要理由是，由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人就丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。而承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。

法官提醒，租赁房屋时，承租人应当充分了解房屋是否已被抵押或查封，如房屋已被抵押或查封，则不宜签订长期租赁合同，也不宜一次性支付长期的租金，以避免自己的财产损失。

来源：网络