开发商逾期交房的责任如何认定？

开发商的交房义务实际上是由书面通知义务、交付房屋的主义务及交付、提示必要文件资料的附随义务组合构成的义务群。根据司法解释规定，在当事人没有特别约定的情况下，“转移占有”视为交房完成，交房在法律上是房屋毁损、灭失风险划分的标志，同时在实践中也是开发商开始承担保修责任，购房者开始缴纳物业费的时间点。本文据此讨论了开发商逾期交房的责任认定问题。

　　交房即“房屋的交付”是商品房买卖合同履行中的重要环节，交房不同于普通买卖合同中的交货，而是具有显著的合同程序性与专业技术性的活动，具体而言，从程序上是由开发商的通知收房、房屋交付与购房者的质量验收、书面确认四个基本环节组成，专业技术方面则涉及房屋质量验收、相关房地产资料交付与出示两大基本问题。笔者认为，开发商的交房义务实际上是由书面通知义务、交付房屋的主义务及交付、提示必要文件资料的附随义务组合构成的义务群。根据司法解释规定，在当事人没有特别约定的情况下，“转移占有”视为交房完成，交房在法律上是房屋毁损、灭失风险划分的标志，同时在实践中也是开发商开始承担保修责任，购房者开始缴纳物业费的时间点。

(一)正确区分及审查逾期交房的两类情况

1.开发商未按约定期限交房

2.购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房

(二)逾期交房的责任承担方式

(三)开发商免责情况的审查

1.对于不可抗力的免责审查

2.对于因第三人的原因而主张免责的审查

　　在商品房预售合同纠纷中，司法实践中，开发商提出的所谓第三人的原因主要有：因工程队的施工质量问题而造成施工停工、因拖欠民工工资致民工停工而延误工期、因工地周边居民抗议而暂缓施工、因政府规划改变而延缓工期等。根据合同相对性原则及《合同法》第121条的规定，开发商不能请求免责，仍应向业主承担逾期交房的违约责任，开发商与第三人间的纠纷由双方另行解决。

　　但有一种特殊情形值得注意，即因政府政策的原因或规划改变而导致开发商不能按期交房的情形，房地产开发项目与政府行为密切相关，政府的规划变更往往会直接影响项目进度，这种情形虽不能直接归类于不可抗力范畴，但可考虑归类于情势变更。对于因此类情况而致使开发商逾期交房的，开发商能否免责，实务上存在很大争议。有观点认为，我国合同法确立的是严格责任制度，一方当事人违反合同规定，除不可抗力外，均应向合同相对方承担违约责任。笔者不同意这种观点，因为此类情况也是开发商不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能归责于开发商，完全刚性地适用合同法的严格责任制度，在处理这类纠纷时会造成明显不公。虽然我国法律没有设立情势变更制度，但在实践中可以灵活运用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》的精神，根据公平原则并结合案情实际认定开发商免责。该解释第26条规定，“合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”。根据这一规定精神，继续按合同约定的期限交房对开发商而言是明显的不公平，开发商可以请求法院对该条款予以变更。【1】

　　注：【1】周峰、李兴：《商品房买卖合同纠纷中开发商的几类违约责任认定》，载《法律适用》2010年第11期。

　　文/王林清 最高人民法院民一庭法官

　　郭燕枝 北京市第一中级人民法院审判委员会委员、民一庭庭长

　　杨心忠 最高人民法院审判监督庭法官

　　本文节选自《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》