农村房屋同村村民间转让的合同无效？

农村房屋房地产权证附记中记载“自建房屋，不得交易和转让”，是否转让农村房屋给同村村民的合同无效？

【《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”】

农村房屋同村村民间转让的合同不符合《合同法》第五十二条的前四项。那么，农村房屋同村村民间转让的合同是否符合上述第五项的规定呢？

【《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。……”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。” 第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”】

【《房地产法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”农村宅基地上建造的房屋时“未依法登记领取权属证书的”房屋，但是《房地产法》的适用对象是“城市房地产”【《房地产法》第一条：为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。】

由此可知，农村房屋同村村民间转让的合同并无违反具体的法律规定。

【《合同法解释二》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》：“……15.正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的"违反法律、行政法规的强制性规定"，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。16.人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。……”】

从上述司法解释的规定来看，农村房屋同村村民间转让的合同也没有违反《合同法》第五十二条的第五项。

综上，农村房屋同村村民间转让的合同有效。【注：有其他无效情形的除外。如为损害第三人利益，同村村民之间恶意串通签订的农村房屋转让合同】

那么，既然农村房屋同村村民间转让的合同有效，为什么农村房屋房地产权证附记中记载“自建房屋，不得交易和转让”字样，且房产交易中心不予办理过户手续呢？这其实就是行政管理和法律规定不衔接，甚至相矛盾的地方。且前者属于公法的范畴，后者属于私法的范畴。很难说下位法违反上位法而（下位法）无效。如果合同一方诉请确认合同无效会被法院驳回，因为该合同从法律上是有效的；如果合同一方诉请办理过户手续也会被法院驳回，因为法院不能做出不能执行的判决，也不能帮助合同当事人规避地方行政管理的政策。

来源：房产律政