无良租客不搬离，最高院新规很给力！

　　在人口流动频繁的一线大城市，房屋租赁产业往往也较为发达。由于房屋租赁的特殊性，由租房引起的纠纷虽然在法律上有解决之道，但在现实中却因为各种各样的因素而无法顺利化解。最让房东头疼的问题，莫过于提出解约之后房客却不肯搬离或房客失联，导致房东无法收回租房。

　　面对房东无法收回租房的现实困难，日前，最高人民法院发布指导案例，为房东单独收回租房提供新的解决之道。

　　案例概况

　　最高院公证指导性案例3号：房屋租赁合同公证及单方收回出租房屋的保全证据公证

　　甲公司有一套写字楼用于出租，但经常发生租户租约到期后锁门跑路或者失联，房屋无法腾退，也无法顺利续租的情况。

　　为了解决该问题，甲公司在与新租户乙公司签订房屋租赁合同时，共同到公证处办理合同公证。在公证处，公证员向甲、乙双方告知：根据合同约定，乙公司如违反合同约定，不按期缴纳房租和物业费，经催告后仍不缴纳或者失去联系，甲公司有权解除合同并自行将出租房屋收回。甲、乙公司表示同意，并签订租赁合同。

　　几个月后，乙公司突然以“内部装修”为由停止营业。2017年6月，甲公司决定解除租赁合同，并向公证处申请单方收回出租房屋现场保全证据公证。在公证员的面前，甲公司联系乙公司、发出催告函，却无人回复。证明当前情况符合“经催告失联”这一条件后，公证处决定对单方收回出租房屋现场进行公证证据保全。2017年7月，公证员、居委会工作人员及甲公司员工共同进入现场，由公证员清点、记录现场物品，进行清场。

　　回到公证处后，公证员起草保全证据公证证词，经审批后出具了公证书。至此，甲公司顺利收回出租房屋。

　　案例意义

　　房屋租赁中经常发生承租人不付租金或租期届满后不腾退房屋的情况。特别是一些涉及非法吸收公众存款和集资诈骗的公司骗租写字楼物业，有关承租人进入刑事诉讼程序后，依法出租人既联系不上他们，也很难将房屋收回后再次出租。

　　公证机构可以根据申请，为出租人和承租人办理租赁合同公证，明确载明承租人不履行或者不完全履行合同义务时，出租人有权单方收回出租房屋，帮助守约方依法及时收回出租房屋，防止损失扩大，维护守约方的合法权益。

　　律师建议

　　通过最高院案例指导可以发现，若想以公证手段单方收回出租房屋，需要注意以下三点：

　　1、出租人和承租人应注意完善合同条款，明确各方权利义务，并将合同进行公证。

　　合同中应当明确“承租人不履行或不完全履行合同义务时，出租人有权单方收回出租房屋”;明确不履行或不完全履行合同义务的情形，包括拖欠租金、租期届满时不腾退房屋等;明确出租人单方收回房屋前应履行的催告义务，用以催告的联系地址和电话，以及收回出租房屋的条件。

　　2、出租人申请单方收回出租房屋的保全证据公证时，应履行催告义务。

　　公证处重点审查、核实承租人存在违约的事实。经公证处审查后，由公证处对收房现场进行公证。

　　3、租赁合同中没有承租人自愿接受出租人单方收回房屋的条款，且未经公证证明，在承租人违约又不腾退的情形发生时，公证机构不得办理单方收回房屋的保全证据公证。

　　以上内容提醒广大房东，在签订合同之前进行专业审查、规避可能发生的风险非常重要。如果对于合同条款有疑虑，可以聘请专业律师把关。