开发商未按期交房，如何追究开发商的责任？

作者：瑾瑞 刘镇方

一、案情简介

2011年6月2日，安琪与财富花园公司签订了《商品房预售合同》，该商品房总价款为人民币5542.5万元，财富花园公司应当在2012年9月30日前向买受人交付该商品房，该房屋交付时应满足下列条件：一、取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；二、有资质的房产测绘机构出具该商品房面积实测技术报告书；三、具备市政基础设施及其他条件，具体有：上水、下水，过渡性供电、供暖、燃气、电话通信线、有线电视线、公共绿地、小区非市政道路、会所等。同时，财富花园公司还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）

《商品房预售合同》关于逾期交房责任的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照上述约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在45日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起45日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过45日后，买受人有权退房。合同中还约定买受人迟延办理该商品房交付手续的，自买受人应办理该商品房交付手续之日或出卖人通知的交付之日即视为该商品房已经完成交付。

2012年5月8日，财富花园公司取得涉案房屋的工程质量竣工验收记录，2012年5月11日，财富花园公司取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，备案工程包括涉案房屋。2013年3月5日，财富花园公司取得涉案房屋的所有权登记。2016年4月7日，财富花园公司以快递的方式向安琪发出《入住通知书》，通知内容为：安琪所购房屋经建设单位、施工单位及市有关部门联合验收，测量合格，现已交付使用准予入住。安琪在接到通知后，应于2016年4月30日前，前往财富花园公司办理房屋交付手续。

安琪收到《入住通知书》后，去收房时发现房屋存在很多质量问题，认为不符合交付条件。虽然财富花园公司之后将大部分问题解决，但地下室还有部分积水，不知道积水来源；地下室没有通电、房屋很多地方存在修补及车库阴湿等问题。安琪遂向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求财富花园公司支付自2012年9月30日起至2017年5月18日期间逾期交房的违约金，数额为人民币1000万元。

二、法院判决

北京市朝阳区人民法院经审理后，认为根据双方合同约定，交付的条件仅有以下内容：1.取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，3.具备市政基础设施及其他条件，具体有：上水、下水，过渡性供电、供暖、燃气、电话通信线、有线电视线、公共绿地、小区非市政道路、会所等。根据查明的事实，涉案房屋于通知交付时存在一些问题，但其中均没有涉及交付条件的内容，而是一些房屋装修的质量瑕疵问题，安琪因房屋装修的部分问题，可以依据合同相应条款主张权利，安琪以此为由拒绝收房缺乏依据，结合合同的约定，法院认定自财富花园公司通知收房的期间届满之日起，涉案房屋已完成交付。

财富花园公司未按期交房，安琪无法及时入住，给安琪利益造成损害，应当承担相应的违约责任，赔偿安琪相关损失。法院认为迟延交房给安琪造成的损失，可以参照迟延交付期间房屋的租金收益来确定，但安琪主张的违约金数额过高，法院结合了解到的涉案房屋所在小区租金标准，对逾期期间安琪的合理损失违约金数额予以确定。判决如下：财富花园公司于判决生效后十日内给付安琪违约金人民币350万元。

双方当事人均不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。2018年5月17日，北京市第三中级人民法院判决维持原判。

北京市第三中级人民法院认为，本案的争议焦点是，一、在财富花园公司指定的交付期间，涉案房屋是否具备交付条件；二、财富花园公司是否存在违约行为及一审法院对违约金数额的认定是否合理。对于争议焦点一，安琪主张其在收房时发现涉案房屋存在质量问题不符合交付条件，财富花园公司不予认可。根据双方所约定的三条交房条件，本院认为，根据本案查明的事实，财富花园公司交付涉案房屋时已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表等材料，同时，市政基础设施和其他设施也达到条件，故财富花园公司交付的房屋符合合同约定的交付条件，现安琪以房屋存在质量问题为由主张房屋不符合交付条件，但其并未提供证据证明该房屋存在功能性质量问题以致严重影响正常居住使用，故本院认为安琪主张的问题系房屋装修的质量瑕疵问题，安琪可以依据合同相应条款主张权利，安琪以此为由拒绝收房缺乏依据。一审法院确认自财富花园公司于2016年4月通知收房的期限届满之日起，涉案房屋完成交付，并无不当。对于争议焦点二，因财富花园公司未在合同约定期间完成房屋交付，也未提交充分证据证明未完成交付的合理、合法理由，构成违约，其应承担违约责任。安琪未在双方约定的交付日后及时主动联系财富花园公司要求收房，其对逾期收房损失的扩大负有放任责任，且安琪也未提交证据证明其实际损失。故一审法院根据双方当事人的合同履行情况、过错程度等因素，综合考量安琪可能产生的实际损失，对违约金数额予以适当调整，并无不当，本院予以确认。

三、律师点评

开发商未按期交房，致使当事人无法及时入住，给当事人造成损失的，开发商应当承担相应的违约责任。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

根据上述《司法解释》，买房人在催告开发商履行交房义务后三个月仍不能交房时，买房人有权解除购房合同，并要求其返还所交的预售购房款和利息，同时支付违约金。合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，买房人可以参照迟延交付期间房屋的租金收益来确定。

在本案中，财富花园确实存在迟延交付房屋的行为，安琪主张其承担一定的违约的责任，但是由于安琪未在双方约定的交付日后及时主动联系财富花园公司要求收房，其对逾期收房损失的扩大负有放任责任，且安琪也未提交证据证明其实际损失。所以法院根据涉案房屋所在小区租金标准，对逾期期间安琪的合理损失违约金数额予以了调整。