税费导致的二手房交易纠纷探析

案例

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2016年10月，李某与张某签订《房屋买卖合同》，约定李某以300万元的价格购买张某房屋。合同第七条约定，双方应按照国家及广州市相关规定缴纳各项税费。合同备注部分以手写方式约定，本次交易所产生的一切税费由买受人承担，双方在该条款旁边签字确认。

房屋过户过程中，税务局告知除契税外，由于张某的房屋是“满五非唯一”，需要征收个人所得税。双方对税费由哪方支付发生争议，李某为了顺利过户，先行缴纳了个人所得税。

之后，李某向张某要求返还其垫付的个人所得税未果，遂提起仲裁。

后经审理查明，双方在协商房屋价格过程中，张某告诉李某自己的房子是“满五唯一”，李某查阅了张某的房产证。但由于张某是“售小换大”，其在深圳购入的大房早于广州出售的小房办理了过户登记，但直至办理交税过户时李某才得知该情况。

请问，李某要求张某承担个人所得税的请求能否得到支持？

　　李某认为，根据合同第七条的约定，买卖双方应该按照国家规定纳税。《中华人民共和国个人所得税法》已经明确规定，纳税义务人为有个人所得的应税收入者。合同手写条款不能与国家规定相抵触，该条款中的税费不应包括法律规定应由卖方承担的税费。此外，增加个人所得税是由于张某导致，李某不知情，也没有过错，因此应由张某承担。

　　张某认为，合同手写条款是双方的真实意思，效力高于第七条打印条款。二手房买卖中交易价格是卖方净收、全部税费由买方承担属于行规。

　　首先，双方以手写的方式对税费承担作出特别约定，根据手写条款优于打印条款适用的原则，应以合同备注部分为准。那么，争议焦点转化为，个人所得税由买方承担的约定是否违背法律强制性规定，以及买方是否有可以免责的正当理由。

　　所谓强制性规定，也即效力性规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。在合同违反了强制性规范的情况下，不仅要对违反该规范的行为进行处罚，而且要否定其在民商法上的效力。

　　约定个人所得税由买方承担，实际上并不会减少国家的税收收入，不会影响公共利益。并且在实际交易中，如果约定由卖方承担税费，卖方通常会将税费计入交易价格中，最终转嫁给买方。

　　最高人民法院公报案例也指出：

虽然我国税收管理方面的法律法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款。税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，而对于实际由谁缴纳税款没有作出强制性或禁止性规定。故《补充协议》关于税费负担的约定并不违反税收管理方面的法律法规的规定，属合法有效协议。

山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械（集团）有限公司土地使用权转让合同纠纷案，（2007）民一终字第62号

　　因此，上述案例中，双方关于买方承担所有税费的约定是有效的。

　　问题就到此为止了吗？　　

　　在签订合同过程中，张某称房屋是“满五唯一”的，基于此，李某预计房屋不需要缴纳个人所得税。但张某在新购入的房屋早于原来的房屋过户导致一段时间内名下登记有两套房产的情况下，其本应告知李某，并与李某就新增的税费如何承担进行协商，但由于张某未尽提示说明义务，如果由李某全额承担税费有失公平。

　　双方在约定税费由哪方承担的条款时，应是基于双方对于税负成本的考虑。法律对于满二、满五、唯一等情形有相应的税收减免政策，满几年尚有房产证可以证实，而房产证是在签订合同时买方也应当查核的，但对于是否唯一，则告知的义务在于卖方。如果卖方故意隐瞒了其住房非唯一的情形，或者未对其住房非唯一的情况进行提示说明，则卖方在缔约时存在过错，导致买方对于缴纳个人所得税没有预期，那么，超出预期的这部分，小编认为不应由买方全额承担。

　　类似的情形还有国家税收政策出现变动的情况，如果合同中对国家政策导致的税收增加如何承担未作出明确约定，由于该情形属于双方当事人在订立合同时无法预见的，不可归责于双方，小编认为，可以参照法律规定的纳税义务人处理。

文章来源于“广州仲裁委员会”（gzac_gziac）微信平台。