房产侵权赔偿案例

　　一、远中公司作为致害方，应承担侵权赔偿责任。
　　一审期间，益顺公司、张某和远中公司对房检站的鉴定报告结论均无异议。
　　而根据该鉴定报告，古北公寓房屋受损的主要原因是远东国际广场的基坑开挖。
　　远中公司作为远东国际广场的建设方和权利人，由于其建设行为导致相邻方古北公寓房屋受损，已构成侵权，应当承担侵权赔偿责任。
　　 虽然，华太公司是远东国际广场基坑工程的承包人，其是否应当承担责任，承担责任数额的多少，一则非原告益顺公司和张某的诉请范围，二则华太公司与远中公司形成的是工程承包关系，而本案是益顺公司因远东国际广场开挖造成古北公寓倾斜而向远中公司提起的损害赔偿诉讼，两者属于不同的法律关系，远中公司与华太公司之间的责任分担是另一法律关系，法院判决作为建设方和权利人的远中公司承担侵权赔偿责任正确。
　　 二、损失赔偿责任划分。
　　 (一)损失的认定。
　　 益顺公司与张某起诉时主张修复和赔偿损失2500多万元，这2500多万元的损失是根据益顺公司自己委托评估机构得出的评估结果，但对益顺公司及张某经济损失的认定，是一项专业的评估过程，必须由专业的评估单位进行。
　　一审期间，上海高院根据益顺公司的申请，委托大雄评估公司对房屋损害致使益顺公司房产及小业主的损失进行评估符合法律规定。
　　 法院委托大雄评估公司所作的评估报告及相关说明阐述了其评估的依据、评估的方法和评估结论，具有专业性和技术性，应予采纳。
　　且大雄评估公司运用市场评估法，对古北公寓受损后所导致的房屋销售价值损失和贬值损失进行评估合法合理，充分反映古北公寓受损后造成的损失。
　　 故，法院以大雄评估公司所作的评估结果作为认定古北公寓受损后造成的损失正确。
　　 (二)责任划分。
　　 经双方同意，由法院委托的房检站出具的鉴定报告显示，古北公寓沉降和倾斜的主要原因是远东国际广场基坑开挖过程中施工质量差不当，但古北公寓自身荷重作用引起沉降亦占一定比例;古北公寓地坪和地面排水明沟等损坏原因主要是房屋过大的沉降变形和土体变形引起;房屋内部的部分墙体开裂和渗水等主要是材料本身环境温差影响和材料收缩引起的，房屋的局部变形也会加大裂缝扩展的程度;阳台积水和门窗开启不畅与房屋的倾斜有关。
　　 故，远东国际广场基坑开挖施工不当是造成古北公寓不均匀沉降的和倾斜的主要原因，同时古北公寓自身荷重对沉降也起到一定作用。
　　法院对古北公寓受损责任区分致损原因的主次，酌情判决由远中公司承担80%的损失责任，由益顺公司和张某自行承担20%的损失责任合法合情。
　　 三、提起损害赔偿的权利主体。
　　 本案最关键的问题是，受损房屋于诉讼期间被转让，作为原产权人的益顺公司及张某还能否继续作为侵权损害赔偿的请求权人主张权利?
　　 此问题决定着本案是进行二审判决，还是发回重审。
　　对此，理论界存在两种观点：一种观点认为，对于买卖和转让的5套房屋而言，益顺公司、张某仍是侵权结果的承受者，其有权向远中公司提起损害赔偿之诉;另一种观点则认为，买卖和转让的5套房屋已经变更了所有权人，益顺公司、张某将房屋买卖和转让后，已经丧失了损害赔偿的请求权和受益权，本案应发回一审法院重审，为此，应驳回益顺公司、张某就买卖和转让的5套房屋的诉讼请求。
　　对此，我们同意两审法院均采纳的第一种观点，理由如下： (一)益顺公司及张某实际承受了房屋受损所带来的后果。
　　 古北公寓受损前平均售价为美元1379.
　　80元/平方米(约合人民币11，452.
　　24元)，受损后，大雄评估公司2001年6月的评估报告评估价为人民币5555元/平方米。
　　益顺公司1999年8月将A幢101室、103室卖给胡某时，售价为人民币6379.
　　14元/平方米，同时在售房合同的补充条款中，明确写明“古北公寓房屋受损之事，甲方已明确告诉乙方，乙方知晓房屋的受损程度，并无异议。
　　”益顺公司的跌价损失约为每平方米5000元。
　　 张某从益顺公司购买古北公寓B幢602室、604室为美元1375元/平方米(约合人民币11，412.
　　5元)，购买704室为美元1350元/平方米(约合人民币11，205元)。
　　2001年12月，张某将上述房屋以人民币5400元/平方米转让给刘某，每平方米跌价损失分别为人民币6012.
　　5元和5805元。
　　 从以上事实可以看出，上述5套房屋在买卖或转让时，合同价格受到房屋倾斜、受损的严重影响，作为原房产所有权人的益顺公司和张某已承受了因房屋倾斜、受损所带来的市场价值损失，而买受人的利益已经通过房屋价格得到了对价补偿，房屋损害赔偿的债权已从房屋买卖交易的标的中剥离出来。
　　 同时，大雄评估公司运用市场评估法对古北公寓受损后所导致的房屋销售价值损失和贬值损失进行评估的结果，亦再一次证明古北公寓受损给益顺公司及张某带来必然的损失。
　　

　　(二)损害事实发生在益顺公司、张某享有所有权期间。
　　 根据2001年6月房检站的补充鉴定报告，至1998年1月即远东国际广场地基完工后不久，古北公寓的沉降已基本稳定，且损害后果至日后无新的发展。
　　上述5套房屋自建成后，经历了所有权人的变更，但远中公司侵权行为的发生及损害后果的产生时间均在益顺公司和张某享有所有权时期，待房屋买卖和转让时，房屋已承载了损害的后果，此情况下房屋买卖和转让价格均是跌价进行的，且该价格已表明损害赔偿的债权不属于房屋买卖交易的内容。
　　况且房屋购买后再无新的损害后果发生，远中公司与买受人间不存在因果关系，各买受人无权向远中公司主张侵权损害赔偿，而应由作为原房屋所有权人的益顺公司、张某主张。
　　 (三)根据合同相对性及各方法律关系，本案应由益顺公司和张某主张损害赔偿。
　　 从法律关系看，在益顺公司、张某与胡某、刘某的房屋买卖关系法律关系中，如果售房人将房屋瑕疵告知了买受人，买受人仍愿以公平的价格买得该房屋，是双方公平交易的结果，在售房人未以明示的方式转让其导致房屋瑕疵赔偿请求的债权时，房屋出售前的一切权利仍应属于房屋的原权利人。
　　 即使售房人未将房屋瑕疵告知买受人，而按合格房屋的价格出售房屋，买受人一旦知晓真相，便可向售房人主张买卖合同中的权利，而没有理由向远中公司主张房屋买卖前已存在瑕疵的侵权损害赔偿。
　　 更何况，本案的事实是，益顺公司已向胡某明确告知了房屋的瑕疵，张某虽没有证据表明将房屋的瑕疵告知了刘某，但转让的价格已表明是作为瑕疵房屋出售的。
　　 基于上述原因，最高人民法院二审认定，由于远中公司侵权行为所带来的损害后果仍要由张某及益顺公司承担，张某和益须公司是本案一审适格的原告，拥有损害赔偿请求权，正确、合理。
　　

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