房企进入破产清算中购房人的权利保护

一、商品房消费者的定义

商品房消费者是指以满足基本的生活居住需求为目的而购买住宅商品房的买受人。

商品房消费者应具备以下三个条件：第一，在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，支付50%以上购房款。第三，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，更进一步理解是指，消费者在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内名下没有用于居住的房屋，或者虽然已有一套房屋，但在面积上尚无法满足基本居住需要（即改善居住条件的需要）。

二、商品房消费者权利优先性的法律基础

关于商品房消费者权利优先性，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条论述了商品房消费者的权利与抵押权的关系，即商品房消费者的权利具有优先于抵押权的权利实现顺位。追其渊源，是基于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条规定，即交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款的受偿又优先于抵押权，进而商品房消费者的权利优先于抵押权。因此，在执行程序中，当满足《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干 问题的规定》第29条明确规定的条件时，商品房消费者具有优先于抵押权的权利顺位。虽然《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已被废止，但商品房消费者享有超级优先权的地位已属于司法实践中的共识。

三、破产程序中商品房消费者的权益保护

上述关于商品房消费者权利优先性的司法解释、批复，主要明确了在执行程序中，同一标的房产产生权利冲突时的权利实现顺位。那么这一权利顺位是否适用于破产程序中，确实需要具体分析讨论。

有观点认为，破产清算程序属于特殊的债务处理程序，《中华人民共和国企业破产法》对于优先受偿的顺序是具有明确规定的，其他法律规定，例如《执行异议和复议规定》仅是执行程序中的规定，不能直接适用于破产清算程序当中。实践中，确有管理人在处理购房人的问题上持有此观点，同时还会结合破产管理人合同解除权以及个别清偿的问题进行论述。相反观点为，破产清算程序属于债务处理程序，是一种特殊的债务人财产的清理执行程序。破产清算程序同样需要处理权利冲突的问题，《企业破产法》规定了债权清偿的顺位，但有一些特殊类型的权利冲突并未包含于该规定当中。由于债的清偿顺序本质上还是民事法律关系问题，不能因破产法没有特殊规定而直接否定，参考客观的民事法律规范讨论清偿顺位，在一些情况下更能公平的处理各方权益。 可以从以下几个层面判断消费性购房人的权利是否可在破产程序中被认定为具有优先受偿性。

第一，管理人合同解除权的问题。《企业破产法》第十八条对破产管理人的解除权规定的情形为，管理人有权对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行。从这个角度来看，如果对方当事人（消费性购房人）已履行完毕的，应不属于双方均未履行完毕的合同。如果买受人已支付完全部购房款，则会被认定为一方已履行完毕，在司法实践中，法院会认为管理人合同解除权将受到限制。但是如果买受人未能支付完全部购房款，则符合法律规定的双方未履行完毕的情形，那么仍可以支持管理人的合同解除权。

第二，继续履行的问题。在不解除商品房买卖合同的情况下，则需要考虑继续履行该合同，通常为向购房人交付房产、办理过户登记。这种情形可以理解为购房人获得了房产的实物清偿，将涉及个别清偿的问题。对于消费性购房人来说，如参照《执行异议和复议规定》第二十九条的条件进行判断，可认为满足该条件的购房人享有优先于抵押权、建设工程价款优先权的权利顺位。考虑购房人是针对特定房产而非债务人的其他财产，在别除权规定的基础上，认为购房人优先获得房产清偿，也与限制个别清偿的规定不冲突。在司法实践中，确存在较多案例不构成个别清偿作出的认定。

继续履行消费性购房之商品房买卖合同，可能还要注意房产现状。如果消费性购房的商品房在房地产开发企业进入破产程序时尚未建成，仍处于在建工程状态的情形下，那么继续履行商品房交付义务将存在客观不能，此时也会涉及合同解除的问题。另外，未支付全款的购房人可能也无法阻却管理人行使合同解除权。在管理人选择解除合同时，也将存在返还购房款的情形。考虑到消费者购房人的超级优先权，也确有认定优先返还购房款的情况，在司法实践中也不乏相关判决。

综上，在房企的破产程序中，消费性购房人的权利具有获得优先保护的空间，但是无论如何，购房人也应该加强风险防范意识，关注房屋的预售情况、抵押情况及工程进度，尽可能减少损失的发生，增强自身法律和风险防范意识。