“限购”致买卖合同已解除 买方要求退还居间费

      【案情回顾】

2017年3月18日，赵某（买受方）、贾某（出卖方）与北京某房地产经纪有限公司（居间方）签订存量房屋买卖居间合同，约定出卖方与买受方同意居间方就房屋买卖事宜提供有偿居间服务。

在签订居间合同前，居间方已经多次向买卖双方提供居间服务。买卖双方就购房事宜达成一致意见，并于2017年3月18日签订存量房屋买卖合同，赵某购买贾某位于北京市房山区某商业办公楼5层3单元522号房产一套，房屋总价款197万元，赵某拟申请贷款110万元。

合同签订后，赵某向中介公司支付了三万元居间费。

2017年3月26日，北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。赵某因不能办理贷款无法继续履行合同。

赵某与贾某私下协商，双方一致同意解除房屋买卖合同。

后赵某到中介公司要求退还居间费，双方协商未果。赵某诉至法院，要求解除存量房屋买卖居间合同，并要求中介公司退还居间服务费3万元。

中介公司不同意赵某的诉讼请求。中介公司表示，赵某与贾某经中介公司居间服务已经签订了房屋买卖合同，而且居间方完全履行了居间合同约定的义务。虽然赵某与贾某之间的房屋买卖合同已经解除，但居间服务合同并未解除。如果有违约方的话，由违约方支付居间费。如果没有违约方，买卖双方也需要支付必要的费用。

【法院判决】

法院经审理后认为，因限购政策出台赵某不能办理贷款，如果继续履行合同，赵某需要全款给付。这已远超赵某签订合同之初的预期，并超出赵某的支付能力。赵某与贾某之间的房屋买卖合同已无法履行并已解除。所以居间服务合同的合同目的无法实现，也无法继续履行，应解除三方签订的居间服务合同。

买卖双方及中介公司对合同的解除都没有过错，并且中介公司已经向赵某履行了促成订立房屋买卖合同的义务，在此过程中实际付出了人力、物力、财力等，支出了必要的费用。买受方应负担中介公司在促成双方房屋买卖中支出的必要费用。所以根据公平原则、合同约定及具体履行情况，法院判决中介公司退还赵某居间费二万五千元。

法官提示

当前二手房房屋买卖大多是通过房屋中介机构提供居间服务完成的。居间服务合同应明确约定买卖双方及居间方的权利义务、居间费数额、居间费承担方。居间方指导、撮合双方签订房屋买卖合同，就已经完成了最主要的居间义务。即使买卖双方在后续履行过程中发生争议，双方协商或者由法院判决解除合同，一般情况下居间方依然会按照约定收取居间费。

本案中，因无法办理银行贷款，买方的购买能力受限，已无法继续履行合同。买卖双方已协商解除合同，且对合同的解除都没有过错。在此情况下，如果居间方依然按照原合同的约定足额收取居间费，对负担方明显不公平。根据公平原则，房屋中介机构应在扣除从事居间活动支出的合理费用后返还居间服务费。关于支出费用的范围，应参考居间服务合同及房屋买卖合同的履行阶段、中介机构在居间服务中实际支出的人力、物力、财力等具体情况综合考虑。

若因房地产中介机构未及时履行受托义务，导致房屋买卖双方因新政出台无法继续履行合同，房地产中介公司应根据其过错程度承担相应的赔偿责任。

来源：北京房山法院

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