某塑料制品公司与某福利缝印厂房屋租赁合同纠纷案

一、基本案情

2000年10月,某福利缝印厂（下称缝印厂）将其厂房、办公楼等租赁给某塑料制品公司（下称塑料公司）使用，双方未签订租赁合同，且塑料公司承租后一直未向缝印厂支付租赁费。2005年8月1日，塑料公司出具一份对账说明，载明：欠缝印厂2000年10月至今的租赁费，需双方继续协商。2005年9月2日，缝印厂书面通知塑料公司解除租赁合同，并要求其在收到通知之日起三天内将厂房、办公楼内的机械设施及其它物品搬走，同时交纳租赁费522万元。塑料公司未作出答复。2005年9月24日，缝印厂再次向塑料公司送达《限期搬离和交费通知书》，该《通知书》载明：若贵公司不按时搬离和交费，我单位将组织人员采取强行措施，同时向法院提起诉讼。2005年9月28日，塑料公司未告知缝印厂即自动撤走全部人员、搬走部分设备，留下部分设备存放在租赁的缝印厂厂房内，但其仍未支付租赁费。

二、一审审理情况

（一）诉辩意见

原告缝印厂诉称：原告与被告存在租赁关系，因被告长期拖欠租赁费，原告主张解除双方的租赁关系，同时要求被告支付租赁费522万元，返还租赁的厂房、办公楼。

被告塑料公司辩称：双方系合作关系，被告不应支付任何费用。且反诉要求缝印厂赔偿其基建投资损失140万元。诉讼过程中，一审法院依法委托某房地产估价事务所有限公司对缝印厂2000年10月至2005年12月31日出租厂房、办公楼的租金进行评估，评估结论为租金306.59万元；同时依法委托某会计师事务所对塑料公司反诉要求的基建投资损失进行审计鉴定，鉴定结论为总值469,939.27元。

（二）审理结果

一审法院认为：塑料公司与缝印厂虽未签订书面租赁合同，但塑料公司长期使用缝印厂的厂房、办公楼，事实上已形成租赁关系。经估价，塑料公司拖欠缝印厂租赁费306.59万元。缝印厂多次书面通知塑料公司解除租赁合同，搬走设备、返还租赁物，其理由充分应予以支持。塑料公司留在缝印厂内的圆织机等设备应自行搬走，缝印厂应予以配合。塑料公司反诉要求缝印厂赔偿基建投资损失140万元，其中469,939.27元，法院予以支持。超出部分因证据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、二百二十六条、二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第六十四条，判决：一、解除缝印厂与塑料公司的租赁关系；二、塑料公司支付缝印厂租赁费306.59万元；三、塑料公司自行搬走存放在缝印厂厂房内的设备，同时将租赁物返还给缝印厂；四、缝印厂支付给塑料公司基建投资损失469,939.27元；五、驳回塑料公司对缝印厂的其他反诉请求。上述二、四项折抵后，塑料公司支付缝印厂租赁费2,595,960.73元。

三、二审审理情况

（一）诉辩意见

塑料公司上诉称：本案涉及的租赁房屋未经竣工验收，租赁关系应属无效；关于房屋租金的鉴定结论依法不能作为证据使用；塑料公司的基建投资应为145万余元。

被上诉人缝印厂辩称：1、租赁房屋未经验收不影响租赁关系的效力。2、原审法院依据房地产估价报告做出判决，符合法律规定。3、原审法院根据塑料公司的申请，委托鉴定机构对其装修改造投资进行司法鉴定，并依据鉴定结果做出判决并无不当。

（二）审理结果

二审法院认为：关于双方租赁关系的效力问题，塑料公司与缝印厂虽然没有签订书面租赁合同，但从塑料公司多年使用缝印厂的厂房、办公楼等情况看，双方之间存在着事实上的租赁关系。该租赁关系不违背当事人的意思表示，租赁关系合法有效。由于租赁关系是否有效成立与租赁物是否经过竣工验收属于不同法律关系，因此，即使涉案房屋未经竣工验收，亦不影响双方租赁关系的有效成立。评估报告从程序到内容均符合法律规定，其评估报告依法应作为有效证据予以采信。对基建投资的数额应以鉴定为准。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

四、律师评析

本案系房屋租赁纠纷，双方争议的主要问题是出租人的房屋未经竣工验收，租赁关系是否有效。

我国合同法第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。但是对于何为“强制性规定”，法律没有规定。

法理学上一般将强制性规定称为“强制性规范”，与指导性规范相对，指行为主体必须作为或不作为的规范。所谓法律、行政法规的强制性规定，就是法律或行政法规中的强制性规范，它是指无条件的、绝对必须遵守的规范，不允许当事人按照协议确定，只允许执行法律规定的条件。一般而言，禁止性规范、义务性规范都是强制性规范。义务性规范是直接要求人们作为或不作为的规范，规定作为义务的义务性规则，通常采用“应当”、“应该”、“必须”等术语；规定不作为义务的义务性规则常使用“不得”、“禁止”、“严禁”等术语，或者在描述行为模式后加上不利的法律后果。我们需要注意区分强制性规范与赋权规范，因为赋权规范在形式上有时也会使用“应”或“必须”、“不得”等字样，但二者在对民事行为效力的影响方面则存在明显不同。一般认为，强制性规范是强制人们为或不为一定行为的规范，属于行为规范；而赋权规范则是界定私法上形成及处分权利义务界限的规范，系权限规范。因赋权规范并不禁止或强制人们为一定的行为，故对赋权规范并不存在真正的“违反”问题，法律行为逾越处分界限者，并非无效，这与违反强制性规范导致民事行为无效明显不同。在民事法律中存在许多貌似强制性规范的赋权规范，因为缺乏效力条款的支撑而不具有影响民事行为效力的效果，这样在现实生活中就会存在大量“并非无效但需处罚”的民事行为。例如，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该规定是调整建设施工合同双方权利义务关系的条款，是对施工单位设定的义务。因该条款规定并非效力性规定，故违反该规定将未经竣工验收的房屋交付使用的行为虽应承担相应的行政法律责任，但并非无效，不能因建筑物未经验收而否认将其交付使用的民事行为的效力。

就本案而言，塑料公司使用缝印厂的厂房、办公楼长达5年之久，双方虽然没有签订租赁合同，但从塑料公司出具的《对账说明》来看，双方存在租赁关系是不争的事实。出租人缝印厂交付给承租人塑料公司使用的房屋虽未经竣工验收，但因该行为违反的并非强制性规定中的效力性条款，因此租赁关系合法有效。

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