昆明退房律师(昆明退房律师咨询)

您什么都没说清楚，谁知道能胜诉不！
　　 退房相关内容和手续如下！
　　 购房者发现问题准备退房时，先吃透相关法规再言退。
　　因为导致业主退房的原因有许多，比如原规划变更，面积缩水、产权证未办理下来等问题。
　　 依据目前的法律规定,可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。
　　约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。
　　根据《合同法》规定的基本原则,双方当事人约定了退房的具体条件,且购房者又能证明该条件成立,若购房者在与开发商协商难以达成共识时,起诉至法院要求退房。
　　法定条件则是根据法律规定,购房者可以退房的条件。
　　 在更多的时候，购房者提出退房，会受到开发商的种种抵制。
　　 一、是否符合退房条件 如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事;也可对照《合同法》的相关规定申请退房。
　　从目前法律来讲，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。
　　约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。
　　如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。
　　根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。
　　这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推诿，也会得到法院的支持。
　　 二、协商不成再诉讼 建议业主，如果满足合同约定的退房条件，较好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。
　　如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。
　　如协调未果再选择诉讼或仲裁。
　　业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。
　　对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。
　　通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。
　　如业主发现墙体出现裂缝，可提出与开发商共同委托专业机构进行鉴定。
　　若鉴定结果不会对房屋主体结构构成影响，并可以修复，法院将不予支持业主退房请求。
　　但若鉴定后发现裂缝无法修复，法院则会支持业主的退房请求，同时会判鉴定费和业主的装修费由开发商支付。
　　 三、索要违约金及相关税费 除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出的费用。
　　在索要违约金方面，如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。
　　赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。
　　 在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。
　　但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。
　　实践中，都是发展商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。
　　银行接收还款并终止与购房人的借款合同。
　　此外，开发商还应支付购房人首付款利息。
　　即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。
　　若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。
　　若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。
　　在退房中若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。
　　 四、按照以下程序办理退房：首先购房人通过挂号信、传真或电话(较好是以书面的方式)向开发商发出退房通知。
　　买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
　　然后督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同的全部手续，再督促开发商将全部购房款返还给购房人，并办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。
　　至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。
　　此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以较后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。
　　 五、法规支持 购房者可索回保险费对应法规：《保险法》相关规定退保程序：投保人与保险人达成解除合同的协定后，投保人应向保险人支付手续费，保险人应向投保人退还保险费。
　　保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。
　　购房人可依据上述规定办理退保、退费手续。
　　违约金就高不就低对应法规：《合同法》相关规定具体内容：违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。
　　如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。
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　　定金可双倍退还对应法规：《合同法》第116条具体内容：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。
　　条款解读：“违约金”与“定金”只能择一适用，不可同时适用。
　　若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。
　　这时购房者可选择适用相关赔偿金额较多的一种法律手段来维护自己的权益。
　　 商品房的买卖不同于其它日常生活消费品的买卖，因为其交易周期长，涉及资金量大，技术问题多，权利义务关系复杂，所以对程序要求比较严格。
　　在验收过程中，购房者如果发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢?
　　那倒不一定。
　　因此，购房者需要搞清楚，什么情况下才能够要求退房。
　　下面就针对这个问题简单讲讲，让大家置业更清晰。
　　 可以办理退房的几种情况 按照《商品房销售管理办法》的规定，只有四种情况可以退房：一是套型与设计图纸不一致，二是开发商擅自变更规划设计，三是面积误差绝对值超过3%，四是商品房确属主体结构不合格。
　　 订金(定金或认购金)阶段如何退房 当购房者已交订金(定金或认购金)，但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金(定金或认购金)，但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。
　　 如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。
　　律师认为，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第2十二条对这种约定似乎是认同的。
　　 已做预售登记阶段如何退房 买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。
　　协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。
　　 如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。
　　合同自通知到达对方时解除。
　　对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
　　如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。
　　此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。
　　 注意事项 如果开发商不同意，购房者可以向有管辖权的人民法院起诉;如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房者有权要求开发商进行维修，因此造成损失的应由开发商赔偿。
　　 希望能够帮到您！
　　 望采纳！
　　

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