房屋被法院查封未能实现过户，中介还能主张服务报酬吗

房屋中介通过向消费市场提供房屋评估、经纪、咨询等服务收取服务报酬，那么，如果居间的房屋在交易前就已被法院查封导致中介无法帮购房人实现过户，中介能主张服务报酬吗？近日，惠山法院审结一起居间合同纠纷，依法驳回了中介的诉讼请求。

售房人陈某通过某房地产经纪有限公司（以下简称房产经纪公司）居间出售房屋一套。2016年11月，购房人王某、售房人陈某与房产经纪公司共同签订了房屋买卖合同，三方对定金、房款等支付事宜进行了约定，并约定由购房人王某向房产经纪公司支付中介服务费，但如陈某或王某有一方违约，则由违约方支付中介服务费。同日，王某向陈某支付了5万元购房定金。之后房产经纪公司在为王某、陈某办理过户手续时得知，陈某出售的房屋在合同签订前就已经被法院查封，导致房产经纪公司未能帮王某实现过户，该笔房屋买卖的交易最终也未能完成。经调查，涉诉房屋因陈某涉其他经济纠纷早已被法院查封。房产经纪公司认为，其作为房屋中介为陈某居间出售房屋，已经履行了中介服务义务，而陈某违约应当支付中介服务费，故诉至法院，要求判令陈某向其支付中介服务费18600元。

法院经审理认为：本案是一起因房屋买卖引起的居间合同纠纷，而居间合同的特征是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案所涉合同虽已订立，但合同所涉交易的房屋在房产经纪公司居间介绍时早已被法院查封。根据法律规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。即本案所涉合同的根本目的无法实现，房产经纪公司并未完成居间事项，不得要求委托人支付报酬。同时房产经纪公司亦未提交任何证据证明其为从事本案所涉居间活动支出必要费用。

虽然房产经纪公司认为其未能完成居间事项是因陈某的违约所致，但房产经纪公司作为专业的房屋买卖居间人，在提供中介服务时，理应可以通过合法途径对交易标的物的现状全面了解，充分发挥自己的专业知识，尽最大可能为交易双方报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务；房产经纪公司还应对居间事项尽到专业、详尽、必要、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实房屋权属状况、判断交易的可行性等，事实上房产经纪公司并未尽到最起码的义务而导致居间不成；更何况房产经纪公司在本案中居间介绍买卖法院查封的房产，其实质属于违法行为，还应承担相应的法律责任。综上，房产经纪公司的主张不能成立。但如果该房产是在居间服务开始后才被法院查封的，中介公司之前已经尽到了审核义务，中介公司则可以酌情要求支付必要费用。

律师说法：

居间合同并不等同于委托，居间本身的意义也在于必须要达到特定的目的，报酬是居间人服务成功的对价，没有促成合同的成立，则不得请求支付报酬。随着网络和大数据的发展，提供免费房源信息的网站和应用软件也是琳琅满目，在此情况下，房屋中介公司的作用就不能仅停留在提供房源信息上，而是应当提供更完善的如核实房源信息真伪、核实房屋权属实际状况、判断交易可行性等专业服务。房屋中介公司有义务学习行业相关法律法规，不断提升业务素养，相关的业务监管部门也应该对这些公司开展常态化的法律法规普及工作，

当然，如果居间双方事先订有约定，并且中介公司确实也为促成交易付出了具体直接的投入，则可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。同时，如果居间双方特别约定了报酬的支付条件，则应当尊重其约定。在实践中，确实也存在委托人在交易最后阶段有意避开中介而从事交易的“跳单”行为，在此情形下，司法实践认为，只要委托人与相对人所达成的交易在实质上利用了居间人的劳动，则居间人就有权向委托人主张居间报酬，这不仅是法律对居间人合法利益提供的保护，更是和谐社会诚信价值的体现。

来源：江苏高院