房产纠纷I卖了“娃娃房产”想反悔法院说“不”

越来越多的父母把房产登记在未成年子女的名下，俗称“娃娃房产”。全额付款后，房屋住了好几年，购房者张先生却被卖家告知，他买的是“娃娃房产”。卖家以买卖无效为由拒绝过户。张先生气愤不过，将卖家起诉至法院。法院会怎么判呢？昨日，当地媒体记者对案情进行了采访。

出售女儿房产，临过户却反悔

2015年5月，张先生与彭某夫妇签订《购房协议》，约定彭某夫妇将登记在其女儿名下的某小区房屋以34万余元的价格出售给张先生。因房屋属于拆迁安置房，彭某夫妇承诺，将来再协助张先生办理产权过户。

合同签订时，彭某夫妇的女儿年仅5岁。合同签订后，张先生按照合同约定向彭某夫妇支付了全额购房款，房屋随即交付使用。谁知，数年后，等到该房屋已满足过户条件时，彭某夫妇却不肯办理过户，双方为此产生了纠纷。

一方称违约，一方称无效

张先生起诉称，彭某夫妇是因这几年房屋价格上涨而拒绝过户，构成根本违约。

彭某夫妇则搬出了《中华人民共和国民法总则》第三十五条规定：“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”，因此双方签订的协议无效。对此给张先生造成的损失，夫妻二人愿意予以适当补偿。

彭某夫妇的女儿附和道，《购房协议》未考虑她利益，应属无效。

法院认定合同有效

经庭审询问，当事人均称涉案房屋已满足过户条件。

法院审理认为，虽然《中华人民共和国民法总则》有上述规定，但该规定并非效力性强制性规定，并不影响《购房协议》的效力。且彭某夫妇出售其女儿名下房屋时的价格明显高于拆迁补偿价格。

根据其女儿年龄情况，其女儿对房产的经营与管理应当尚不具备判断和独立表达真实意愿的能力。故涉案《购房协议》系双方真实意思表示，合法有效。同时，《购房协议》签订后，张先生依约足额支付了购房款，全面履行了合同义务，且双方在庭审中均认可房屋已具备办理产权过户的条件，故判令彭某夫妇及其女儿协助张先生办理过户手续。

彭某夫妇及其女儿不服一审判决，上诉至长沙市中级人民法院。二审驳回上诉，维持原判。

法官说法

卖后反悔有违诚信

“出售未成年子女名下房产，不是想卖就能卖，也不是不想卖就能反悔。”承办法官刘群说，根据《中华人民共和国民法总则》第二十条“不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为”之规定，《购房合同》签订时，彭某夫妇的女儿为无民事行为能力人，其父母以监护人的身份代其签订《购房合同》并不违反法律禁止性规定，且根据《中华人民共和国民法总则》第三十四条第三款“监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担法律责任”之规定，即便彭某夫妇代其女签订合同的行为损害了其女的利益，法律也仅规定由监护人来承担相应责任，并非由此来否定合同效力并由合同相对人承担责任。

此外，本案中彭某夫妇出售其女名下房屋时的价格明显高于买入价格，且并非唯一住房，彭某夫妇以合同无效为由抗辩，有悖于维护诚信的市场交易秩序，应以认定合同有效为妥。

来源：邯郸楼市 整理自人民网

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