关于长租公寓的法律思考

2020年11月17日，深圳[ 深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》]、西安[ 陕西省西安市人民政府下发《西安市人民政府办公厅关于印发西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》]同日下发通知。

    背景

     防止长租公寓跑路，在此之前，有重庆市住建委、金融局、央行重庆营业管理部、银保监局联合发布《关于实施住房租赁资金监管加强住房租赁企业合规经营的通知》、成都出台《关于开展住房租赁资金监管的通知》等，不管是否能真的防止跑路、避免爆雷，但事实已可见，长租公寓这部经已经念歪了，产生的影响已经引起社会和政府的关注，如北京住建委已成立蛋壳公寓专办小组。我所近期承办的有关长租公寓的案件就涉及三彩、城城、城市社区、自如等多家长租公寓平台，政府如何监管是一个问题，本文就这类法律纠纷中存在的法律问题予以梳理，如下。

        一、长租公寓平台是否需要经营资质及监管问题
      长租公寓，并无确切的法律定义，从其经营的内容总结，有的地方政府管理部门作出定义或界定，如浙江省住房和城乡建设厅在《浙江省城乡住房工作协调委员会办公室关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》中认为“长租公寓市场一般是指专业从事房屋租赁的企业，通过开发、收购、租赁等方式（有的还对房源进行装修改造）筹集符合基本居住条件的房源，并以相对稳定的期限出租用于居住的经营性活动”[ 浙江省城乡住房工作协调委员会办公室于2018年10月16日发布的《浙江省城乡住房工作协调委员会办公室关于促进长租公寓市场平稳健康有序发展的指导意见》]。
       现行法律、行政法规并未规定长租公寓属于持牌经营的行业，并不需要经过审批以取得经营许可，即不属于许可经营项目[ 《企业经营范围登记管理规定》第四条、企业申请登记的经营范围中属于法律、行政法规或者国务院决定规定在登记前须经批准的经营项目（以下称前置许可经营项目）的，应当在申请登记前报经有关部门批准后，凭审批机关的批准文件、证件向企业登记机关申请登记。企业申请登记的经营范围中属于法律、行政法规或者国务院决定等规定在登记后须经批准的经营项目（以下称后置许可经营项目）的，依法经企业登记机关核准登记后，应当报经有关部门批准方可开展后置许可经营项目的经营活动。]，不需要前置许可，也没有后置许可的要求。
       根据《中华人民共和国公司法》[ 《中华人民共和国公司法》第十四条]、《中华人民共和国公司登记管理条例》及《企业经营范围登记管理规定》等法律规定，经营长租公寓的公司应当在其经营范围中登记长租公寓相应的经营内容，长租公寓主要是居住房屋的租赁，现在经营长租公寓的平台公司经营范围中通常表述为“住房租赁经营”、“资产管理”、“房屋租赁”、“房屋托管”、“公寓管理”、“住房租赁”等。
        既然不属于许可经营，给监管带来的难度就很大。
        目前，在国家统一监管层面的主要依据是2019年12月13日发布的《住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部市场监管总局、银保监会、国家网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，该意见共十四条，从经营主体的登记备案、租赁合同网签备案、规范租金收费、管控租赁金融等方面进行了规定，既有指导性的，也有具体性的。
        从实际情况看，上述意见并未真正发挥作用。此种情况下，有些地方政府（部门）在发现问题后，又提出了一些适用于地方的监管规定或要求，比如深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》中就规定“住房租赁企业应当根据建房规〔2019〕10号文第一条规定，依法向市场监管部门申请办理市场主体登记，取得营业执照，经营范围中明确注明“住房租赁”，不得超范围经营。自然人转租住房10套（间）以上的，应当依法办理市场主体登记。企业取得营业执照后，对于频繁变更法定代表人、负责人、股东及经营地等商事主体登记、备案信息的，市住房建设部门将会同市场监管部门予以重点监管，并向社会发出预警信息”。西安市人民政府在《西安市人民政府办公厅关于印发西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》中则是规定住房租赁企业报备、住房租赁合同网签备案、等方面加强监管。体现了从经营主体、经营行为两个维度的监管思路。
       可见，在现有法律框架下，对于长租公寓平台公司的监管缺乏统一的监管规定，监管难度很大，以各地方政府的监管规范为侧重，难题是如何才能做到监管到位。
         二、念歪的经（租赁金融）
        1、高进低出（租金支付周期差）
        高租金从房东租的房屋，低租金出租给租客（次承租人），商业模式就是实质上就是一个庞氏骗局。长租公寓之所以这个商业模式，是因为“租金支付周期差”，例：长租公寓从房东承租房屋，合同约定租金是每月10,000元，按月支付；长租公寓转租给租客（次承租人），合同约定租金是每月8,000元，按年支付，这样一来，租客一次性支付给长租公寓96,000元，长租公寓按月支付给房东10,000元，即便是向房东按3个月支付，也是30,000元，长租公寓截留了66,000元-86,000元，长租公寓形成了资金池，这样不停的滚动，至于长租公寓拿了截留的款项是继续高进房屋，还是搞投资理财，则是另外一个问题，但终究一天会资金链断裂。
        2、租金贷
        租金贷是长租公寓和租客订立租赁合同时，因为租客没有能力一次性支付全年租金，这时，长租公寓和金融机构合作，租客和金融机构签署租金贷合同，金融机构替租客提前支付了全年房租，之后，租客每月向金融机构还贷。长租公寓收到租客通过贷款方式支付的全年房租后，形成了资金池，这笔资金长租公寓用于什么是另外一个问题。这种情况下，长租公寓卷款跑路，房东收不到租金，租客仍然要向金融机构还贷。
         3、长收短付
        长收短付是长租公寓和房东的合同约定按月支付租金，而和租客的合同约定一次性收取一年（上）租金，因为租金支付周期差，长租公寓形成资金池，这笔资金长租公寓用于什么是另外一个问题。
无论是通过上述哪种方式形成的资金池，这些资金都是游离于监管之外的，或用于挥霍、或用于投资等，只要没有用于正常的租赁经营，就势必造成资金链断裂，导致爆雷跑路，留下房东和房客之间的纠纷和怒火。
        4、衍生出的租赁收益类金融产品化
       按逻辑，长租公寓手上有大量的租约和稳定的租金收益，这在金融产品玩家手上是可以设计出类金融产品，比如资产支持证券化，现在有据可查的并不多，但不表示长租公寓没有跃跃欲试。

        三、长租公寓涉及的法律问题（民事部分）

        1、长租公寓拖欠租金，房东单方解除与长租公寓的合同问题
        无论是合同中约定长租公寓逾期支付租金达到一定期限，房东可以解除合同，还是根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除，在长租公寓长期拖欠租金的情况下，依法房东都可解除与长租公寓之间的合同。
         2、房东解除与长租公寓之间的合同，能否收回房屋
      《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
        该司法解释中“负有腾房义务”如何认定。
        因承租人逾期支付租金，出租人解除合同，次承租人与承租人签订的合同还未届满，签订合同时转租人也有转租权，此时，次承租人是否为该司法解释中的负有腾房义务的人。
         一种理解是，出租人与转租人租赁合同解除，转租人与次承租人的租赁合同缺乏继续履行的基础，负有腾房义务，出租人有权收回房屋。次承租人因此遭受的损失应向转租人追究违约责任。
        一种理解是，次承租人与转租人签订的转租合同合法有效，次承租人的利益应得到保护，应当到转租合同履行届满。
       分析：该司法解释第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
从该条款看，因承租人欠租，出租人解除合同权利是成立的；只有次承租人代转租人支付租金、违约金时，才可对抗。结合该条款理解，出租人解除合同的法律后果是会导致次承租人无法继续租用房屋。
         四、长租公寓涉及的法律问题（刑事部分）
       长租公寓卷款跑路是否涉及刑事犯罪则比较复杂，笔者认为，如果长租公寓收受租客的租金后卷款跑路的，涉嫌诈骗犯罪（合同诈骗犯罪）。
       我国《刑法》第二百二十四条规定：有下列情形之一，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产：（四）收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的；（五）以其他方法骗取对方当事人财物的。
        最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》第二条规定：行为人具有下列情形之一的，应当认定其行为属于以非法占有为目的，利用经济合同进行诈骗：（二）合同签订后携带对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产逃跑的；（三）挥霍对方当事人交付的货物、货款、预付款或者定金、保证金等担保合同履行的财产，致使上述款物无法返还的。
       长租公寓通过高收低出、租金贷、长收短付方式，利用租金支付周期差的空间，将向租客收取的租金逃匿、挥霍等非法占有的，涉嫌合同诈骗罪。