长租公寓法律思考

     问题：“房屋托管”的法律定性
       相应合同的法律定性则关乎：1、争端解决中法律的适用（诉讼管辖、实体问题适用的法律等）；2、租客（次承租人）和长租公寓之间的房屋租赁合同的处理（是否对房东有拘束力）；3、房东是否有权（在长租公寓跑路后）收回房屋等法律问题。关于该等问题，存有不同见解，笔者拟就通过法律实证的方法解答相关问题，提出自己的观点，予以探讨。
        一、合同性质应以合同约定的权利义务内容确定
     （一）诸多合同名称
    （各）长租公寓平台与房东签署的合同名称繁多，比如有：《资产委托管理服务合同》、《房屋托管合同》、《房屋出租委托代理合同》、《财产委托管理服务合同》、《委托经营合同》等，大多都包含有委托二字。
       但，并不是合同名称中有委托二字，就是委托合同。
      根据《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》【法复（1996）16号】的规定，当事人约定的合同名称与合同约定的权利义务不一致的，应根据合同约定的权利义务内容来确定合同性质。

      （二）具体权利义务（各不相同）
       笔者从公开的案件中选取具有代表性的几份合同，以作分析，如下：
       例一：某案件中上海自如资产管理有限公司的《资产管理服务合同》[ 引自（2019）沪0104民初22350号《民事判决书》]（主要条款节选）：
       甲方委托乙方管理运营系争房屋，甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务.....双方一致认为，系争房屋依据市场行情预期合理收益为2,766元/月,......乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方根据本协议规定的每个结算周期结算后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，剩余收益部分支付给甲方；…乙方应于合同签署后交付日起5个工作日内,向甲方支付首期服务质量保证金,共计2,766元,......双方认可自2018年2月10日始计收收益,每个履约年度内每月付为一次结算周期......因解释和履行本合同而发生的任何争议,任何一方可依法向乙方所在地人民法院起诉处理。
       该案由上海市徐汇区人民法院审理，案由是委托合同纠纷，案件争议焦点是合同应否解除，非合同性质。
      例二：某案件中上海自如资产管理有限公司的《房屋出租委托代理合同》[ 引自（2018）沪0104民初29526号《民事判决书》]（主要条款节选）：
      2015年8月9日，原告作为委托人(甲方)与作为租赁代理机构的被告(乙方)签订了上海市房屋出租委托代理合同，合同约定由甲方将系争房屋独家委托乙方全权代理出租；委托代理期限2015年8月10日至2018年9月8日；乙方委托代理权限包括：代甲方与承租人签署合同；代甲方为房屋配置家具家电及装饰装修；代甲方收取租金、押金、定金等相关费用......。
      该案由上海市徐汇区人民法院审理，案由是委托合同纠纷，案件争议焦点是房屋维修责任，非合同性质。
       例三：某案件中三彩不动产管理有限公司《房屋托管合同》（主要条款节选）：
       第三条托管用途：该房屋用途为经营长租、短租公寓及办公或配套项目......第五条二托管期限：甲方收租期（）个月，合计托管期（）个月......第六条托管期内租金标准及支付方式：......第十条转租：乙方在托管期内可将该房屋出租、转租给他人，乙方转租房屋，应按照规定与接收转租房订立书面转租合同......
      例四：某案件中南京图腾置业发展有限公司《房屋委托经营合同》[ 引自（2020）苏0106民初3081号]（主要条款节选）：
     《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方同意在本合同有效期内将......委托乙方自营或对外租赁经营，乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同约定；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年......年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（最终以商品房屋核准登记总价款计算）；......。
      该案由江苏省南京市鼓楼区人民法院审理，案由是房屋租赁合同纠纷，争议焦点是合同性质，是委托合同，还是房屋租赁合同。
        二、裁判观点
      笔者认为，（2020）苏0106民初3081号《民事判决书》中法院的观点切中有关合同的法律性质认定的法理精神，也符合《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》的法律规定。从合同的权利义务内容对合同性质进行认定，法院裁判观点为“本院认为，原、被告双方签订的《委托经营合同》是原告将其所有的房屋交由被告出租经营，被告按季度向原告支付固定回报的合同，而非原告委托被告经营涉案房屋而自行收取经营收益的合同，因此双方之间所签订的《委托经营合同》实质上系是租赁合同”。
      分析过程：结合该案中合同的的权利义务内容来看，体现委托（代理）性质的条款内容是“委托乙方自营或对外租赁经营，乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同约定”，但同时约定“本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年......年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%”，即乙方向甲方交付的“租赁回报”是固定的，”原、被告双方签订的《委托经营合同》是原告将其所有的房屋交由被告出租经营，被告按季度向原告支付固定回报的合同，而非原告委托被告经营涉案房屋而自行收取经营收益的合同”因此双方之间所签订的《委托经营合同》实质上系是租赁合同。
       对此另外角度的理解为：受托方给委托方的“回报”、“收益”等是固定的，受托方“阻断”了委托方和实际使用人的关联，实际使用人向受托方负责，并非向委托方负责，受托方从实际使用人处多收、少收与委托方并无关系，多收是受托方赚，少收则其亏，皆由受托方自行享受或承担，委托方则是收取固定收益，这是租赁合同的实质，而委托合同的实质是“后果归属于委托人”。
        三、对似是而非（判例）的反驳
      笔者注意到，有相关文章中援引2019）沪01民终3424号民事判决，认为法院认定了该案中房东（案件第三人）和房屋代管机构（案件被告）的《财产委托管理服务合同》为委托合同，笔者认为，这种结论是似是而非的。
      1、该案的争议焦点并非对房东和房屋代管机构之间《财产委托管理服务合同》的性质认定，是案件原告（租客）和房屋代管机构之间合同是否合法有效的问题。
       2、法院未支持案件原告诉请的原因是原告诉请的撤销理由不成立，而不是基于对房东和房屋代管机构之间的合同性质的认定。
       3、法院认为：“被上诉人作为专业从事房屋代管的经营主体，在取得了房屋权利人的授权之后，以代理人的名义将房屋出租，收取租金，获取报酬等，均系其正常的业务范围，符合商业惯例，被上诉人在本案中并无超越代理权的行为”，该论证并未对房东和房屋代管机构之间合同性质作出认定，只是论证说明房屋代管机构可以房东的名义将房屋出租和收取租金，并未进一步探究房东和房屋代管机构之间的合同条款的具体权利义务，房屋代管机构向房东是如何支付租金或收益、支付方式等，即，该案中法院肯定了房屋代管机构并无超越代理权，但并未否定房东和房屋代管机构之间的合同性质实质上是房屋租赁合同（一份合同中可能包含多种法律关系）。
       笔者认为，该案例不足以充分说明该案中房东和房屋代管之间的《财产委托管理服务合同》是委托合同。
        四、房屋租赁合同性质的认定标准
    （一）法院判例观点集成：
       1、本案中，虽然案涉合同名为委托租赁服务合同，但双方在合同中就房屋出租的租赁期限、租金及租金的支付、合同的解除及违约责任等事项进行了明确约定，故案涉合同实质上为房屋租赁合同。[ 引自（2020）浙0102民初4582号《民事裁定书》]
       2、本院认为，原、被告就涉案租赁物签订物业委托经营管理合同，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同约定内容为原告将涉案租赁物交由被告用于公寓经营，原告每月收取固定租金收益，双方实质上为房屋租赁合同，本院以房屋租赁合同关系确认双方的权利义务。[ 引自（2020）粤0113民初2541号《民事判决书》]
       3、从该《经营管理合同》具体条款的内容看，实质上属于一方将房屋的占有使用权交给另一方使用，另一方支付占有使用费的合同，符合房屋租赁合同的性质。故该合同虽名为“经营管理合同”，实质上为房屋租赁合同。[ 引自（2020）鄂28民终22号《民事判决书》]
       4、本院认为，合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，应该根据合同内容所涉法律关系，即合同双方当事人所设立的权利义务关系进行全面理解和准确判定。本案中，腾跃公司和朱毅之间签订的《商铺委托经营合同》名称中虽有“委托”二字，但从内容上看，并非纯粹的委托合同性质。该合同明确约定，委托期间，商铺的使用权、经营权、收益权归腾跃公司所有，朱毅委托经营期限内的收益由腾跃公司给予固定回报，故该合同并非有名合同中的委托合同，实质上为房屋租赁合同。腾跃公司上诉称本案系委托关系而非租赁关系的主张不成立。[ 引自（2019）皖04民终1069号《民事判决书》]
       5、关于第一个争议焦点即《委托经营合同》的性质问题。委托合同是委托人和××约定，由××处理委托人事务的合同；委托合同中××的义务是依据委托人的授权处理某项委托事务，其权利仅为收取处理该项事务的报酬；××依据委托处理该项事务的后果，由委托人承担。租赁合同是承租人支付一定的对价后，依照合同约定使用租赁的房屋；承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁房屋，义务是支付租金；承租人按照合同约定使用房屋取得的经营利益归于承租人。从双方签订的《委托经营合同》的内容看，上诉人图腾置业公司并未向被上诉人收取委托费用，反而在合同中约定向被上诉人支付租赁回报；图腾置业公司在向被上诉人支付租赁回报后，有权在约定范围内自行决定涉案商铺的使用，这一约定更加符合租赁合同的特征；图腾置业公司向被上诉人支付的租赁回报是确定的，从这一约定可以看出，图腾置业公司利用被上诉人商铺取得的超过约定租赁回报的部分归属于图腾置业公司。综上，双方签订的《委托经营合同》，名为委托，实际为租赁合同关系。图腾置业公司主张该合同为委托合同，租赁回报应当建立在有租赁收益的基础上，并要求将其实际取得的租赁回报扣减基本委托费用后向被上诉人支付，该上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。[ 引自（2017）苏01民终4463号《民事判决书》]
    （二）名为托管，实为租赁的认定标准
       1、权利义务特征
       委托合同时：委托合同中受托人的义务是依据委托人的授权处理某项委托事务，其权利仅为收取处理该项事务的报酬；受托人依据委托处理该项事务的后果，由委托人承担。
      租赁合同时：租赁合同中承租人的义务是向出租人支付租金，其权利是根据约定使用房屋（居住或收益）；承租人使用租赁房屋经营收益亏损由承租人自身承担。
       2、具体而言
     （1）关于对价的判断：长租公寓是向房东支付固定的对价（该对价的名称可以是收益、回报等），还是由房东向长租公寓支付服务报酬。
     （2）关于后果的承担：租客支付的租金是否归属房东；高于长租公寓向房东支付的对价时，超出部分归属于长租公寓，还是房东；低于长租公寓向房东支付的对价时，少的部分是长租公寓吃进，还是房东承受；租客不支付租金时，长租公寓还需要向房东支付约定的对价吗。
      （3）关于合同的解除：房东是否可以随时解除和长租公寓之间的合同。
        五、合同性质不同，后果不同
       （一）管辖不同
       房屋租赁合同纠纷诉讼的，由不动产所在地人民法院专属管辖。
     （二）长租公寓的风险不同
       房屋租赁合同关系中，长租公寓无论是否将房屋转租收益，都需要向房东支付租金；若是委托合同，空租或租金无法收回的后果由委托人（房东）承担，长租公寓不承担该等风险。
     （三）解除权不同
       房东和长租公寓之间是委托合同时，房东有任意解除权。若是房屋租赁合同，房东则不享有此任意解除权。
     （四）房东是否有权收回房屋不同
       委托合同中，租客与房东之间成立房屋租赁合同关系，是出租人和承租人的法律关系，出租人不得因代理人（长租公寓）跑路而解除与承租人之间的房屋租赁合同；房东与长租公寓是房屋租赁合同关系时，因承租人（长租公寓）违约，房东解除与长租公寓的合同后，可依据法律规定，要求次承租人（租客）腾房或承担房屋占用费，次承租人可依法提出抗辩（次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权）的除外。
       综上，在民法范畴中，房东和长租公寓之间的合同性质定性要具体问题具体分析，要从双方之间合同的权利义务特征的实质来分析，不能一概而论，更不能模糊而论。