当事人因无权处分而签订的合同是否有效

案情简介

租赁合同签订后，谢某就将房屋交付给李某使用，李某进场投入了大量资金进行装修，并依约支付租金。

但是在李某进场使用该房屋不久，第三人陈某却声称为该房屋实际所有权人，并向法院提起了确权诉讼，经法院的生效判决认定涉案房屋系陈某所有，陈某并申请了法院强制执行，将李某的所有办公物品予以搬离，李某不能再继续使用该房产。

李某遂依据租赁合同约定的仲裁条款，向仲裁委申请仲裁，提出仲裁请求：
（1）确认《房屋租赁合同》无效；
（2）要求谢某承担违约金及全部损失500余万元。

审理过程及裁决结果

在审理中，李某认为谢某并非房屋实际所有权人，将他人的房屋出租给李某使用，构成无权处分，无权处分的租赁合同应属无效。同时因为谢某的无权处分导致李某无法正常使用涉案房屋，给李某造成的巨大的经济损失，要求其支付违约金及赔偿损失。
仲裁庭审理过程中经认真合议后，认为该《房屋租赁合同》应属有效合同，遂向申请人进行了释明，申请人遂变更了仲裁请求，以不能实现合同目的为由，要求解除租赁合同，并要求被申请人承担违约责任。

仲裁庭裁决：

由于出租人的原因，导致承租人不能有效使用该房产，合同目的已无法实现，双方签订的房屋租赁合同应予以解除。同时，谢某的违约行为导致了李某损失的产生，仲裁庭根据李某举示的有效证据，支持了400余万元的损失费用。

律师分析

作为该案的仲裁员，认为本案案情虽然简单，但却引申出民法理论界的一个疑难杂症，即：无权处分的效力问题。第一种观点认为，无权处分行为属于效力待定或者无效，其主要法律依据为1999年制定的《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，反之，认为权利人未追认或无处分权的人订立合同后未取得处分权的，合同无效。第二种观点认为，无权处分只要未触及法律规定的无效民事法律行为的要件皆为有效。本人认同第二种观点。简要分析如下：

1、法律适用应促进社会进步，体现社会意志，维护交易稳定。

合同无效与有效问题系法律对合同效力的强制性评价，市场经济的核心是自由经济，法律评价应该更多的遵循市场主体的意思自治、契约自由原则，裁判机构不能越俎代庖，应严格限制无效原则的使用，从而促进市场的活跃程度，促进社会诚信的建设。只要符合《民法总则》第一百四十三条的规定的情形，即“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”，就应该认定合同有效。除此之外，不应有其他标准对效力予以评价。

同时，法律适用也应反应交易习惯，维护交易的稳定性。事实上，在现实生活中，无处分权的交易行为也较多的存在，例如：商品房屋预售买卖合同，开发商在销售时，只是取得了土地的使用权，并没有取得该房屋的所有权，但在司法实践中，皆认定为有效合同，在有效的前提下来评判交易双方的履约行为。这就是市场行为的选择，法律适用应当尊重这种选择，从而维护交易的稳定性。

2、在最近几年的司法实践中，对于无法定权利瑕疵的无权处分行为认定为有效，已形成共识。

（1）最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 “当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。……”的规定，处分人没有处分权，并不影响买卖合同的效力。

（2）在《中华人民共和国民法典(草案 )》(2019年12月16日稿 )，也体现新的法治精神。在民法典草案合同编中已没有《合同法》第五十一条类似的规定，反而在第五百九十七条规定“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”也由此可见无权处分的买卖合同认定为有效合同，这也可看出法治精神的变化。

（3）如本案无权处分使用权的效力问题，司法实践中也已认定为有效。其理论更易理解，买卖合同中出卖人是对标的物占有、使用、收益、处分四项权能的处分，而出租人系对标的物占有、使用、收益三项权能的处分。无权处分人对标的物全部权能予以处理的买卖合同尚且有效，无权处分人对标的物部分权能予以处理的租赁合同更应该有效。

综上，一部法律的建设，一部法律的适用，应当充分反映社会的意志，体现社会的进步，维护社会的秩序！