民法典中租赁合同的新规定

01新规内容

1.设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。另有第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
2.《民法典》中第七百二十四条规定：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同。一是租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；二是租赁物权属有争议；三是租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
3.《民法典》第七百二十六条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
4.《民法典》第七百三十四条，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
5.《民法典》第七百一十八条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

02风险提示

1.自《民法典》规定居住权之后，在签订租赁合同的时候要注意关注出租方是否设立了居住权，牵涉到居住权的房屋根据法律规定是无法进行租赁的，因为租赁将触犯原居住人的居住权。在签订租赁合同的时候，建议可以在合同中加上“该租赁标的没有设立过居住权，且在双方租赁过程中也不可设立居住权”等条款。
2.为了保障承租人的居住权利，法律不仅规定了“买卖不破租赁”，还规定了承租人的优先购买权和优先承租权。一般情况下，承租人在租赁期限到期后是可以继续居住房屋，因为不论出租人要将房屋另租给他人或者是出卖给他人，承租人都有知情权并且优先权，哪怕在房屋所有权已经发生转移的情况下，租赁合同期限未到，新房东也是不能随意要求承租人搬离。但是在《民法典》中也限制了承租人的这一优先权利，例如当出租人将其房屋出卖给其近亲属或者是按份共有人行使优先购买权，都可以用来对抗承租人的优先权利。因此，在遇到此类情况下，也是存在无法继续居住的风险。
3.若是承租人在租赁合同期间，租赁房屋存在所有权属纠纷，或者面临被查封、扣押等情况的时候。由于无法再保障承租人的居住权，那么承租人及时保存证据，可以向出租人要求解除租赁合同，即有权退租。
4.目前许多长租合同或者转租合同都存在着中间商（二房东）赚差价，但是没有履行好自身的义务，到最后导致出租方和第三人的利益都受有损失。出租方对于未经自身同意的转租合同是可以要求解除的，第三方也会因此面临随时无房可住的情况。因此建议在租赁合同中注明“该租赁房屋为出租人自身所有，并非转租的房屋”，以明确权利义务范围。若出租人在知情情况下6个月内没有行使异议权，那么视为同意房屋转租，此时其要求解除合同将不受法律支持，平衡了出租人和第三人的权利义务，促使出租人去积极行使权利而不是滥用权利。