房开商延期办证的违约责任

房开商延期办证的违约责任

     要旨：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

基本案情

      2013年4月8日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买二被告开发的位于贵阳市××路房屋一套，总价款为439064元，原告采取银行按揭贷款的付款方式支付购房款。该合同第二十二条第二项初始登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”第三项转移登记约定“（一）出卖人承诺于2014年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，不能办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”。合同签订后，原告按约支付所有购房款，二被告向原告交付房屋后，未按合同约定为原告办理房屋转移登记。

原告向法院提出诉讼请求：
     1.判令二被告向原告支付逾期交付房屋转移登记文书违约金439063元；
     2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年4月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于贵阳市××路房屋出售给原告。房屋总价款为439064元，双方在合同第二十二条约定，本合同签订后，被告应于2014年5月31日前办理转移登记手续，但在合同约定之日，被告未完成转移登记，也未交付相关文书，直至2017年3月1日，被告才办理了房屋登记，双方在合同二十二条约定，延期办理转移登记，被告应当支付万分之一的违约金，但被告拒绝支付违约金，为维护自身合法权益，故原告诉至法院。
      庭审中，原、被告均认可违约金自2014年5月31日起计算至2017年2月28日止。

法院裁判
      法院认为，合法合同关系受法律保护，本案的争议焦点在于被告是否构成违约，违约金应如何计算。
      首先，关于合同效力方面，原、被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律规定，应属有效合同，各方均应按合同全面履行各自义务。
      其次，关于二被告是否存在违约责任方面，原告已向被告履行支付购房款的义务，被告应当按照合同约定于2014年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告直至2017年2月28日才取得房屋大产权证，其已构成违约，二被告应按合同约定共同承担违约责任。
      再次，关于二被告承担违约金方面，双方于签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项转移登记约定“（一）出卖人承诺于2014年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，不能办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，并结合案件实际，上述对违约金的约定属合法合理范围，被告应按该约定向原告支付逾期办证违约金。因双方认可违约金自2014年5月31日起计算至被告取得该商品房所有权初始登记时即2017年2月28日止，应从其自愿，上述期间共计1000天（一月按30天、一年按365天计算），依此计算，违约金为43320.5元（439064元×0.0001×1000天），此违约金，被告理应支付原告。对于被告锡酉公司要求调低违约金的辩称意见，因双方于合同中对违约金标准有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，有约定的应从其约定，故对被告的该答辩意见，本院不予采信。
      综上所述，对原告要求判令二被告向原告支付逾期交付房屋转移登记文书违约金43537元的诉请，法院支持43320.5元，超出部分，不予支持。

延伸提醒
     在商品房买卖合同中，房开商未能按期办理商品房原始登记，进而无法交付办理房屋转移登记相关文书比比皆是，房开商为减少责任，在合同中并没有约定延期办证违约。很多业主因合同约定不明或者认为没有直接损失进而放弃诉讼权利 。实际上除了合同明确约定承担违约责任外，在没有约定，或者约定不明的情况，依然可以根据相关司法解释进行维权。
附法条：
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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