房地产信托投资基金的税务处理分析

一、房地产信托投资基金概述

（一）房地产信托投资基金的定义

房地产投资信托基金（REITs），是以发行收益凭证或发行股票的方式汇集众多投资者的资金，由专业机构进行专注于房地产行业的投资经营管理，投资综合收益按比例分配股息或红利。

（二）房地产信托投资基金的分类

1、根据组织形式，REITs可分为公司型以及契约型两种

公司型REITs以《公司法》为依据，通过发行REITs股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产。REITs具有独立的法人资格，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs股份的持有人最终成为公司的股东，股东选举董事会进行基金的投资管理，最后将投资所得的收益以股息或红利的形式分配给投资者。其组织形式如下：

契约型REITs则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型REITs本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，资产管理公司按照契约将受益凭证发放给投资者，作为受托人接受委托对房地产进行投资，资产托管机构则负责保管信托资产，成为名义上的资产所有者。其组织形式如下：

二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，契约型REITs比公司型REITs更具灵活性。公司型REITs在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型REITs则较为普遍。

2、根据投资形式的不同，REITs通常可被分权益型、抵押型与混合型三类

权益型REITs直接投资经营性房地产，包括酒店、写字楼、购物中心、仓储中心等，收益来源为租金及房地产升值。但是REITs与传统房地产公司的主要区别在于，REITs主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，因此，REITs也并不同于一般意义上的房地产项目融资。

抵押型REITs是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。

混合型REITs顾名思义是介于权益型与抵押型REITs之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。

市场上流通的REITs中绝大多数为权益型，而另外两种类型的REITs所占比例不到10%，并且权益型REITs能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性。

3、根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种REITs

封闭型REITs的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份；而开放型REITs可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型REITs一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。

4、根据基金募集方式的不同，REITs被分为公募与私募型两类

私募型REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。私募型REITs与公募REITs的主要区别在于：第一，投资对象方面，私募型基金一般面向资金规模较大的特定客户，而公募型基金则不定；第二，投资管理参与程度方面，私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大，而公募型基金的投资者则没有这种影响力；第三，在法律监管方面，私募型基金受到法律以及规范的限制相对较少，而公募型基金受到的法律限制和监管通常较多。

（三）我国房地产信托投资基金的发展现状

目前，国内真正意义上的REITs还正处在探索的道路上，但已出现中信启航、中信苏宁等类REITs产品。类REITs产品的发展路径主要集中在三个方向，一是以证券投资基金为载体（主要是私募基金），通过投资不动产或不动产项目股权，发行基金份额，达到开展REITs目的；二是以资产支持专项计划为载体，以资产证券化的方式，通过结构化设计持有不动产权益或相应租金请求权，达到开展REITs的目的；三是采用双SPV的模式，达到开展REITs目的。例如，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”、“中联前海开源——保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”就是采用这种模式。其架构如下：

实际操作流程一般为：发行方将房地产目标资产划转至项目公司，然后发行方把持有的100%项目公司股权转让给私募股权基金，私募股权基金以其持有的目标资产作为未来REITs的投资标的，然后私募股权基金再向投资者发售或定向募集发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金，并将房地产产生的租金收入等作为投资所得按一定比例分配给投资者。

以下主要按照这种双SPV结构进行论述。在此需要说明的是，我国REITs结构中已现公募基金的身影，但本文没有把公募基金纳入分析框架。

二、房地产信托投资基金的税务处理分析

（一）发起人资产置入项目公司环节

1、增值税

发起人将持有的资产转让给特殊目的公司（SPV），从而实现了风险隔离，保护投资者利益。房地产企业作为发起人不管是把已持有的房产或新建的房产转让给项目公司，都需要交纳增值税。根据财税[2016]36 号文的规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，对涉及的不动产转让行为可免交增值税。因此，要实现增值税免交，必须在资产重组过程中，不动产的转让和劳动力以及债券、债务结合起来。

2、企业所得税

根据《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税[2014]116号）的规定的，企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。

企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。因此，房地产公司以不动产投资设立项目，换取项目公司的股权，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认不动产转让收入的实现，但可以在不超过5年期限内，分期均匀缴纳所得税。

根据《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税[2014]109号）的规定，我们可以这样进行操作：发行人（房地产企业）先以少量现金设置100%控股的子公司，然后再把基础资产的房产划转至子公司，可按照特殊性方法进行税务处理，暂免征收企业所得税。项目公司取得不动产的计税基础就是不动产的原计税基础，有助于项目公司业绩的提升，更有助于基金、资产证券化产品的市场估值。

当然，我们也可以按照《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）规定的特殊性税务处理条件，把基础资产通过分立的方式划至项目公司，也能达到暂免企业所得税的效果。

3、土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的相关规定，发起人转让不动产需缴纳土地增值税。根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2018]57号）规定，在改制过程中，通过投资、资产划转或企业分立形式划至项目公司的不动产暂不征收土地增值税，但对房地产公司不适用，房地产企业只能哭晕在厕所里了。

4、契税

根据契税的相关税务规定，发行人投资转入项目公司的土地使用权、房产，项目公司需要交纳契税。但按照《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税（2018）17号 ）的规定，通过资产划转、公司分立等形式划至项目公司的土地、房屋，项目公司免征契税。

（二）发起人转让项目公司股权环节

发起人转让股权给SPV，REITs迈出关键一步。

1、增值税

发起人转让项目公司的股权给SPV，由于股权不属于金融商品，发起人不需缴纳增值税。

2、企业所得税

发起人转让项目公司的股权给SPV，一般都会产生溢价，发起人需要缴纳企业所得税。如果在12个月内转让股权，则也会破坏重组优惠的时间性方面的要求，发起人需要补交标的资产注入项目公司环节的所得税。

3、土地增值税

《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函 [2000]687）规定，鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。据此，发起人把项目公司100%的股权转让给SPV，而股权的价值主要体现的就是土地和房屋价值，有可能需要缴纳土地增值税。这里不讨论穿透股权至土地和房产征收土增税是否符合税法基本原理的问题，破解这道税可以从形式上进行，发行人不是100%转让项目公司股权而是留有一部分权益。

  （三）资产运营环节

  1、增值税

项目公司通过发行人转让获得不动产，项目公司可以抵扣进项税额，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。如果通过发行人资产重组取得不动产，发行人免征增值税，不能开具增值税专用发票，项目公司无法抵扣。项目公司租赁不动产，租金收入要缴纳增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定，2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房取得的收入，免征增值税。

财税[2016]36号规定，以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。基于有关条款规定，由于私募股权基金从项目公司获得的收入以及REITs结构中上层产品从下层产品中取得的收入，合同没有约定保本的，不征收增值税；投资者持有至到期的资产管理产品不需缴纳增值税，通过交易所交易转让的金融商品，则需要缴纳增值税。

根据《财政部 税务总局关于资管产品增值税有关问题的通知》（财税[2017]56号）的规定，资管产品管理人（以下称管理人）运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税；管理人接受投资者委托或信托对受托资产提供的管理服务以及管理人发生的的其他增值税应税行为（即资管产品运营以外的其他业务），按照现行规定缴纳增值税；管理人应分别核算资管产品运营业务和其他业务的销售额和增值税应纳税额，未分别核算的，资管产品运营业务不得适用3%的简易计税方法。

2、企业所得税

项目公司取得的租金、不动产处置等收入按规定需缴纳企业所得税。契约型私募股权投资基金本身并非独立法人，不用缴纳所得税，上层资产支持专项计划（SPV2）亦不是企业所得税的纳税主体，不用缴纳企业所得税，顶层的投资者自资产支持专项计划获得的投资收益需要交纳企业所得税；

公司型股权投资基金本身是独立法人，其自项目公司获得的股息红利所得，可以适用《企业所得税法》第二十六条关于免税优惠的规定，同样，上层公司型股权投资基金自下层公司型股权投资基金获得的股息红利所得，也适用免税规定，顶层投资者自上层公司型股权投资基金获得的股息红利所得同样适用免税规定。

如果顶层投资者是个人，无论是资产支持专项计划或者是公司型股权投资基金股份，都应该按照财产转让所得计算缴纳个税。

3、土地使用税

项目公司持有的土地还要按照《城镇土地使用税暂行条例》等规定，计算缴纳土地使用税。

（四）项目退出环节

  如果发行人回购项目公司的股权，REITs就面临拆解，主要涉及的税收问题是私募股权基金的股权转让所得逐层分配如何缴纳所得税，这又回到了REITs结构中各层是否具有企业所得税纳税主体资格。前面已有所涉及，在此不再赘述。

需要提及的是，REITs成立、登记、管理、服务、销售等环节还涉及印花税。

综上可见，目前REITs存在严重的重复征税问题，限制了我国REITs的发展；REITs里面的税务问题复杂模糊，需要税总供应优质税收政策，加以澄清。

作者：谢德明