被拆迁人对拆迁安置房产的优先取得权能够阻却其后设定抵押权的强制执行

【案情简介】某区管委会的办公场所被征收，其与拆迁人甲公司签订《房屋拆迁补偿安置协议（产权调换）》，调换房屋位置为拆迁原地再建的甲公司工业大厦，调换面积1365.93平方米。此后，某区管委会与甲公司签订《商品房买卖合同》购买工业大厦第四层商品房。甲公司认可某区管委会已经全部付清案涉购房款，未办理过户登记手续的原因在甲公司。甲公司已向某区管委会交付上述商品房，某区管委会对案涉商品房已进行装修。

上述商品房买卖协议签订之后，甲公司以工业大厦的所有权及土地使用权为乙公司向某银行贷款提供抵押担保。因乙公司未能按约定还贷，某银行提起诉讼。在某银行诉甲公司、乙公司借款合同纠纷案中，法院査封了甲公司所有的工业大厦，并判决甲公司在工业大厦所有权以及相应土地使用权的价值范围内承担担保责任。判决生效后，某银行向法院申请强制执行。某区管委会作为案外人提出执行异议，请求解除对工业大厦第四层楼的査封，法院裁定中止执行，某银行向法院提起申请执行人执行异议之诉，请求准许执行。

一、法院裁判情况

一审法院认为，某区管委会虽与甲公司签订《商品房买卖合同》，已支付购房款，且已合法占有涉案房产，但其至今未取得涉案房产的所有权，仅为合同债权人，所享有的民事权益不足以对抗生效法律文书的强制执行力。

二审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第七条第一款规定：

“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”

涉案房屋用于安置拆迁回迁户，某区管委会享有的优先取得补偿安置房屋的权益优先于某银行所享有的抵押权。某区管委会与甲公司签订《商品房买卖合同》的时间早于甲公司与某银行签订抵押合同的时间，某区管委会已向甲公司支付完毕全部购房款，并已实际占有案涉房屋，且某区管委会对至今未办理涉案房屋产权登记手续并无过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定司法解释》）第二十八条、《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款规定，某区管委会享有的权益足以阻却执行。

某银行申请再审，主张本案不应适用《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款规定，某区管委会享有的权利仅为普通债权，不能阻却抵押权的强制执行。

二、主要观点及理由

关于某区管委会对拆迁安置房产的权利能否阻却抵押权人某银行申请的强制执行，形成两种意见：

第一种意见认为，某区管委会对补偿安置房屋的权益仅为普通债权，并不优先于某银行的抵押权，不能阻却执行。主要理由是首先，本案不适用《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款的规定，该规定仅适用于第三人为买受人的情形，并不适用于第三人为抵押权人的情形。其次，《执行异议和复议规定司法解释》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人的执行异议不予支持，法律、司法解释另有规定的除外。”在法律、司法解释未明确规定被拆迁人的权利优先于抵押权的前提下，某区管委会对拆迁安置房屋享有的权利不足以阻却某银行申请的执行。

第二种意见认为，某区管委会作为被拆迁人的权利应优先受到保护，足以阻却强制执行。主要理由是：首先，涉案房屋用于安置拆迁回迁户，某区管委会对案涉房屋享有特殊债权，优先于某银行的抵押权。其次，某区管委会与甲公司签订《商品房买卖合同》的时间早于甲公司与某银行签订抵押合同的时间，某区管委会已向甲公司支付完毕全部购房款，并已实际占有案涉房产，某区管委会对至今未办理涉案房屋产权登记手续并无过错。

本书倾向于赞同第二种观点。根据《执行异议和复议规定司法解释》第二十七条规定，通常情况下，抵押权具有优先受偿效力，所有权及普通债权均不能对抗抵押权的优先受偿效力，但是在法律、司法解释另有规定情况下，特殊债权可优先于担保物权。被拆迁人对拆迁安置房屋的优先取得权即为特殊债权。主要理由是：

第一，被拆迁人对拆迁安置房屋享有的权利具有优先效力。《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款规定被拆迁人享有优先取得安置房屋的权利，其享有的债权系特种债权，能够对抗其他购买人。主要是因为拆迁关系中，被拆迁人丧失的是现存房屋的所有权，取得尚未建成房屋的期待权，被拆迁人处于弱势地位，其期待权能否实现直接影响其基本的生存居住、使用权，故应受到特殊保护。此外，拆迁安置房屋特定化之后具有物权客体特定性的特征，被拆迁人对拆迁安置房屋享有类似物权的优先效力。本案中，甲公司与某区管委会签订商品房买卖合同，确定拆迁安置用房的位置和用途，某区管委会作为被拆迁人对涉案房屋享有的债权具有优先效力。尽管案涉房产并非另行出售给第三人，而是抵押给第三人，但是其亦属于处分行为，并且抵押权的设定在拆迁安置协议签订之后，抵押权的行使亦妨碍被拆迁人合法权益的实现。因此，可以参照适用《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款的精神，对被拆迁人予以特殊保护。

第二，《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款虽未明确规定被拆迁人对拆迁安置房产的优先取得权优先于抵押权，但对相关法律进行解释，可以得出该结论。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：

“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。......”

根据上述司法解释规定，在权利发生冲突时，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，但是不能对抗已经交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。因此，抵押权的行使也不能对抗消费者的上述权利。如果被拆迁人的权利与一般购房消费者的权利发生冲突，根据《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款规定，被拆迁人对拆迁安置房产有优先取得权，据此可以认定被拆迁人对拆迁安置房屋的优先取得权能够优先于抵押权。

三、最高人民法院民一庭意见

被拆迁人与拆迁人按照产权调换方式签订拆迁补偿安置协议，明确了拆迁安置房产的位置和用途，此后该拆迁安置房产设定抵押权，被拆迁人请求排除抵押权人申请的强制执行，应予支持。

来源：《民事审判指导与参考》总第74辑  文：谢爱梅  翟会杰