房屋拆迁中怎样才算是公房的“同住人”

房屋拆迁中怎样才算是公房的“同住人”

公房指国家或单位福利分配、调配或者国家认可的其他原因而取得的公有房屋，包括直管公房、系统公房等。

在旧城改造的房屋征收过程中，很多的房屋都属于公房，由于公房管理制度的特殊性，公房只以一个人的名义承租，但实质上其他同住人与名义承租人也享有相同的居住权利。而在房屋征收过程中，征收补偿主要是“数砖头”，征收部门不再认定安置人口，因此，司法实践中，关于公房安置对象尤其是同住人的认定一直是一个难题，本文将对涉及到公有住房公房征收补偿可能存在的安置对象以及认定标准进行探讨。

一、承租人

公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。

房屋征收范围内的公有居住房屋承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同;无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人。经协商达成一致的，由协商一致的主体作为补偿协议签约主体;协商不一致的，由公有房屋出租人依据协商结果按照《上海市房屋租赁条例》相关规定书面确定公有房屋承租人。

二、同住人(共同居住人)

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》之规定，共同居住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋具有常住户口，并实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

即同住人的认定需同时满足以下三个条件：

(1)户籍条件。征收方作出征收决定时，需要在被征收房屋具有常住户口。

(2)居住条件。除特殊情况外，作出征收决定时应在被征房屋内实际居住一年以上。

(3)住房条件。征收决定时，在本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难。

注：在公房同住人的认定时，对于“他处住房”的性质，应该仅限于福利性质取得的房屋，具体包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)，以及按公房出售政策购买的产权房等，不应将自购商品房归入他处有房。而在征收过程中关于居住困难户认定，主要是为改善中低收入住房困难家庭居住条件，由房屋征收部门按照《实施细则》以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难保障补贴人员进行认定的。因此，在对提出居住困难申请的对象进行审核时，申请人他处住房的认定则既包括福利性质的住房，也包括自购商品房。

另外，关于同住人的认定，还应该考虑以下情形：

(1)具有本市常住户口，至征收决定之日，因结婚而在被征收公有住房内居住的，居住未满一年的;

(2)在本市无常住户口，至征收决定之日，因结婚而在被征收公有住房内居住满五年的;

(3)在被征收公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外居住，他处也未取得福利性房屋的;

(4)房屋征收时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被征收公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

属于以上四种情形的，也应该视为同住人。