房屋买卖合同中私下交易

《民法典》第九百六十三条：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

2020年11月8日，委托人刘某、张某委托A房产中介公司，意购买位置在开发区范围，总价在200万左右房屋。根据当地交易习惯以及双方签订的协议，待房屋买卖成交后，买房以房屋总价的1%作为中介费。之后A房屋中介公司工作人员带刘某、张某多次进行带看，但在中介人员不知情的情况下，张某私下与其中的某一带看房屋卖主达成房屋买卖协议。A房屋工作人员多次与买方沟通、协商无果后，遂诉诸法律。

A中介公司展示证据：

01双方所签带看协议中规定：甲方（买主）确认上述房产信息系经我公司首次告知及带看，乙方（居间方）促成甲方与上述房屋出售人签署房屋买卖合同/房屋租赁合同之时，乙方有权按以下标准收取佣金：房屋买卖双方每宗共按成交总价的1%收取佣金（成交总价少于肆拾万的佣金共按壹万元收取）；房屋租赁每宗按一个月租金标准收取佣金。我们接受您的承诺，自本协议签署后十二个月内，如甲方或与甲方同行的看房或甲方代理人、亲属等关联人自行与本协议载明房屋的出售人或出租人达成交易的，或者甲方或与甲方同行的看房人或甲方代理人、近亲属等关联人实际购买本协议载明的房屋的，甲方应约定的佣金标准支付赔偿金。买房对《带看协议书》进行了确认并签字。

02A中介公司保留有刘某、张某的带看影像以及带看中相关电话录音、微信记录，以及卖方承认与买房达成房屋买卖协议。

买方展示观点：

01买方并非通过A房产中介公司达成交易，而是通过卖方对门邻居引荐达成交易。

02当时双方带看协议中签字的为刘某，但实际房屋成交中的合同当事人为张某，因此张某的行为不受带看协议约束。

四双方争议焦点及法律意见

01买方是否享受了A房产中介公司服务从而达成了房屋买卖交易？

02带看协议是否在约束刘某的同时，同样约束同行人张某？

根据《民法典》相关法律规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，房屋的买方委托A房屋中介作为居间方促成房屋买卖,虽然最终签订房屋买卖合同为张某，但在带看协议中，双方明确约定，该协议同样对同行人产生效益。

#张某主张其是通过卖方邻居达成交易的，根据《民事诉讼法》第64条“谁主张、谁举证”规则，在其没有充分证据举证的情况下，其需承担举证不利的后果。在居间方有充分证据的情况下，根据诚信原则，买房在享受了居间方服务后达成交易，需按照所签协议支付居间费用。