租金债权的诉讼时效如何起算？

在实践中，租赁合同往往会约定按年或按月、按季度支付固定租金。仅从合同条款上看，此种约定无任何问题。

但在合同履行过程中，如果承租人未按时履行交付租金的义务，而出租人又未及时催讨租金会导致诉讼时效届满而丧失租金胜诉权。

虽然我国《民法通则》规定：延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。但租金时效应从何时开始起算，在实践中有不同的理解与适用。

案情概述

2002年12月9日，A公司与B公司签订《房屋租赁合同》，约定将其所有的房屋租赁给B公司作为办公用房，租期29年，租金每年24万元，租金每年结算一次于每年最后一个月的10日前支付。

合同签订后，B公司一直不予支付租金。2017年9月26日，A公司在多次口头催告B公司支付租金未果后，正式发函要求解除与B公司签订的《房屋租赁合同》。A公司随后于2017年12月起诉至法院要求B公司支付从起租日至今一直未付的全部租金。

争议观点

本案的最大争议焦点是，约定每年支付租金的诉讼时效如何起算？

 第一种观点：应从最后一期履行期限届满之日起算。理由是（1）同一笔债务分期履行，仍具有整体性；（2）双方当事人一般是长期合作关系，债权人没有及时追索和主张主要是基于维护双方友好合作关系及对债务人的信任和谅解，并非怠于行使权利，如果从每一期债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则割裂了同一笔债务的整体性，还将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方信任，背离诉讼时效制度所追求的效率价值目标。

第二种观点：应从每一期履行期限届满之日分别起算。理由是（1）虽然同一合同约定的债务是一个整体，但在合同约定分期履行的情况下，实际是将整体的债务分割为若干个数额、履行期限，甚至是法律后果互不相同、相对独立的债务；（2）债务人应当在各自独立的债务的履行期限届满时履行义务，否则构成违约，亦即构成对债权人相对独立的这部分合同权利的侵犯。

第三种观点：应区分情况分别处理，其中（1）以债务的给付方式为区分标准，分期履行之债可分为定期给付债务和分期给付债务；（2）以分期履行的债务是否具有独立性作为区分标准；（3）从分期履行债务与整体债务的关联性角度进行考虑。

法律规定

最高院在2000年至2004年期间分别针对借款、买卖、租赁等不同合同中约定的分期履行诉讼时效起算时点，做出了不同的答复意见，区分的关键似乎在于将借款、买卖合同理解为同一笔债务，而将租金合同理解为每期独立完整的债务。目前，该些答复意见均未失效。

3.1关于借款、买卖合同的分期履行，从最后一笔履行期间届满起算。

2000年10月26日，最高人民法院针对山东省高级人民法院《关于借款合同中约定分期偿还应如何计算诉讼时效期间的问题的请示》，作出法经[2000]244号答复：

在借款、买卖合同中，当事人约定分期履行合同债务的，诉讼时效应当从最后一笔债务履行期届满之次日开始计算。

3.2 关于借款合同的分期履行，按每笔相对独立的债权到期之时分别起算。

2003年10月20日，最高人民法院民二庭针对辽宁省高级人民法院《关于珠海粤运交通发展公司与大连新镇企业集团公司借款合同纠纷一案的请示》，作出[2003]民二他字第14号答复：

尽管基于同一合同所约定的债务是一个整体，但是，在合同约定分期履行的情况下，实际是将整体债务分割为数额、履行期限及法律后果互不相同的、相对独立的数个个别债务，债务人应当在约定的各个个别债务的履行期限内履行义务，否则即构成对债权人该部分相对独立的合同权利的侵害，权利人亦由此取得就相应的个别债权要求债务人履行义务、承担相应责任的权利。根据民法通则有关诉讼时效期间自知道或应当知道权利被侵害时起计算的规定精神，在目前对该问题尚无其他规定的情况下，对上述分期履行的合同的诉讼时效，可以按每笔相对独立的债权到期之时分别起算。

3.3 关于继续性租金分期履行，自该期债务履行期届满之日的次日起算

2004年4月6日，最高人民法院针对云南省高级人民法院《关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》，作出法函[2004]22号答复：

对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。

3.4 关于分期履行合同，自该期债务履行期限届满之次日起算

2004年4月6日，最高人民法院针对河南省高级人民法院《关于分期履行的合同中诉讼时效起算及保证期间应如何计算的请示》，作出法函[2004)23号答复：

对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期限届满之次日起算。分期履行合同设有保证的，保证期间按照当事人的约定起算；当事人没有约定的，自每一期债务履行期限届满之日的次日起算。

由于上述不同答复意见，导致司法实践中对分期履行诉讼时效起算点的判决不统一，最高院于2008年9月1日颁布了《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，其中，第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”正式统一了裁判标准，得以直接解决诸多争议和纷扰。

案件分析

本案的《房屋租赁合同》于2002年签订，租期为29年，租赁合同履行期限长，租金属于继续性租金债权，租金的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起计算。《房屋租赁合同》是一个整体，尽管约定了分期支付，但B公司自始未依约交付租金，是一种连续状态的违约行为，因而诉讼时效期间应从合同的整体出发而不应将合同的每个阶段割裂开来分别计算。在同一租赁合同下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务的履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。《房屋租赁合同》最后一期租金应于2031年支付，A公司起诉要求B公司支付租金的时间为2017年，尚未超过诉讼时效。