集体土地租赁期限可否超过20年

在我国集体土地所有权禁止买卖，任何单位个人也不得侵占或者以其他非法形式流转。因此，实践中，对于集体土地的使用往往通过租赁方式进行，正因如此基于租赁关系引发的租赁期限问题也是经常困扰农户的一个重要问题。
由于实践中对于未利用地的开发及利用程度较小，因此本文对未利用地暂不做分析。本文仅针对集体建设用地及集体农用地租赁、出租期限问题进行分析，以期对合理利用集体土地振兴乡镇建设有所助益。
一、集体建设用地租赁期限
1、法律规定
根据《土地管理法》第43条规定：对于集体建设用地仅仅在兴办乡镇企业、村民住宅、乡村公益建设这三种情况下才可以合法使用。目前对于社会资本参与乡村建设，利用集体土地而言，租赁是集体建设用地的一种普遍流转方式。而对于租赁问题，我国尚无明确的法律法规对集体经营性建设用地租赁做出规定。目前对于该问题正处于试点阶段，仅就北京而言，参见全国人民代表大会第十三次会议通过的《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》。
2、法院观点
经过相关检索，北京市大部分地区法院依据《合同法》第二百一十四条第一款第一款关于：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定集体建设用地租赁期限超过二十年的部分无效。
3、律师点评
对于集体建设用地租赁和出租期限，目前国家及各地出台的相关政策不明，也存在实践操作中标准不统一的问题，对于建设用地租赁期限大致可分为三种观点：一集体建设用地租赁的最高年限不得超过同类用途国有土地出让的最高年限；二是集体建设用地建设用地的最高年限受限于《合同法》第第二百一十四条第一款第一款规定；三是直接规定集体建设用地最高年限不得超过30年，笔者结合北京法院的审判实务认为，目前第二种观点在北京地区为主流观点。

二、集体农用地租赁期限
1、法律规定
国家层面：现行法并未对集体农用地以租赁形式从集体手中流转时的最高租赁期限做出专门规定。根据我国《合同法》第十三章关于租赁合同的相关规定也并不能适用于农村土地承包经营权的取得。因此针对《合同法》第二百一十四条第一款第一款之规定不能直接适用于农用地租赁。具体可参照《农村土地承包法》关于农村土地承包期限的规定，最高租赁年限不得超过承包期的剩余期限，即耕地最高租赁期限不得超过30年，草地不得超过50年，林地不得超过70年。
地方层面：对于租赁期限，也只有《北京市农村集体所有荒山荒滩租赁条例》规定：农村集体所有荒山以租赁形式流转，租赁期限不得超过70年，租赁合同约定的期限内，荒山使用权可以出租。而对于出租期限，北京市《关于进一步规范本市农村土地承包经营权流转工作若干意见》规定：土地承包经营权采取出租方式流转，出租合同期限遵照《合同法》规定不得超过20年。
2、法院观点
经过相关检索，对于最高租赁期限北京市大部分地区法院依据《合同法》第二百一十四条第一款第一款关于：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，认定集体农用地租赁期限超过二十年的部分无效。对于最高出租期限有的法院认为不得超过20年，也有的法院认为可不受20年限制。
3、律师点评
对于集体农用地最高租赁期限，目前实务操作中标准较为统一，即大部分认为不应受到《合同法》关于租赁期限不得超过20年的规定，最高租赁年限应参照《土地承包法》关于承包期限的规定，即最高租赁年限不得超过承包期的剩余期限。
对于集体农用地出资最高期限，则存在两种观点：
一是认为不得超过20年；
二是认为不超过承包期剩余期限即可，不受《合同法》关于租赁期限20年的规定。笔者更倾向于第二种观点。         

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