房改房的法律法规

具体而言，房改房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，享受国家房改优惠政策而购买的已建公有住房。此处的购买有两种情况：一是城镇职工直接以标准价或成本价购买自己现住公有房；二是职工退旧房、换新房（所谓换购房），也就是职工先退售原住旧公房，再以成本价或标准价购买新的公房，旧房款计入新房购房款。其中，成本价指的是该房产实际上市出售的当年由有关政府部门颁布的房改房成本价；标准价则按负担价和抵交价之和测定。

房改房的特征

房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，与一般商品房相比，房改房主要有以下特征：

（一）购房主体的特定性

一般而言，享受价格优惠的房改房购买人仅限于售房单位的职工，主要是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工家庭。由此也可见，房改房的买卖双方在人事工作管理上有隶属关系，主体地位并不平等。

（二）购房价格的福利性和优惠性

房改房具有福利性和优惠性的双重属性，所谓的福利性是指它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定；优惠性主要体现在公有住房出售的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。 （三）购房的限定性

参照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（现已失效）第十八条规定[3]，公有住房的出售对象是职工家庭，并以家庭成员同意购买为前提，且每一个家庭只能享受一次。同时，对于人均可购房的建筑面积也有控制指标规定，目的是防止个人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。

（四）上市交易时需缴纳土地出让金

因公有住房的土地使用权是以划拨方式取得，未缴纳土地出让金，故已购房改房在上市交易时，无论是以成本价还是以标准价购买的公有住房均需按规定缴纳土地出让金。

（五）产权行使的限制性

房改房产权的行使受一定程度的限制，且根据购买方式的不同存在一定差别：

以成本价购买的房改房，其使用、占有、处置的权利全部归购买人即产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与。此种情形下，产权人可选择两种收益方式：一是直接上市交易，由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款；二是产权人按照市场评估价的3%到房管部门补交土地出让金后办理变更手续将房改房变为商品房后再上市交易，交易所得售房款除税费外，收益全部归产权人所有。

以标准价购买的房改房，购买者对其只拥有一部分的产权（使用权、占有权），剩下的部分产权仍归单位所有，在处置权和收益权上受到较大限制，且该房屋也不能办理赠与。此种情形下，通常原产权单位保留了优先回购权，购买人在转卖该房屋时应该征得原单位的同意，如果原产权单位放弃优先回购权，交易后，售房款在扣除税费后，由购买人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。购买人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价后就可以拥有房屋全部产权。