韩某诉 A 开发公司商品房预售合同纠纷案

2008 年 6 月 22 日，A 开发公司与韩某签订《精品屋柜台认购书》（以下简称《认购书》），约定韩某所认购的商品房为 A 开发公司开发的位于海伦市雷炎大街路南海伦一百项目中的商场（以下简称海伦新一百）部分 1 层 7 号精品屋，属于该商场 A 化妆区。建筑面积为 41.0256 平方米，最终以产权登记部门核准面积为准。按照房产测绘部门测绘的建筑面积计价为每平方米 20,000.00 元，总价款为 779,484.60 元。该房地产于 2009 年 5 月 30 日前交付韩某使用，如遇特殊情况工期顺延，A 开发公司在正常情况下必须及时将房屋交付使用。如延误工期超过 30 天，A 开发公司自 30 天后每天按交款总额的千分之一给付韩某经济补偿金。该合同由 A 开发公司的委托人张某签字并加盖公司印章，韩某签名。

合同签订后，韩某于 2008 年 6 月 24 日将779,486.00 元购房款交给 A 开发公司。后因 A 开发公司在建设过程中占用消防通道，将双方合同约定的建筑面积 41.0256 平方米商铺建成建筑面积 88.39平方米，并要求韩某对超出面积部分按合同约定的单价购买。韩某不同意，双方未能形成一致意见，A 开发公司未按合同约定向韩某交付房屋。

2011 年 5 月 21 日，韩某与案外人张某就涉案商铺租赁事项达成一致，由张某以案外人陈某名义与韩某签订《海伦一百商铺租赁合同》，约定韩某将涉案商铺租赁与张某，租金为 65,000.00 元，期限为两年，租期从商场正式开业时算起。该商铺租赁合同并未实际履行。韩某诉至一审法院，请求判令 A 开发公司立即交付海伦新一百商场 1 层A 区 7 号商铺，超出 41.0256 平方米 3% 以内据实结算，除此之外无偿归韩某所有，并自 2009 年 6 月 30 日开始按已交房款的日千分之一计算至今，给付韩某延误交付房屋的经济补偿金。

A 开发公司辩称：（1）《认购书》中明确约定应交付商铺面积为 41.0256平方米，商铺四面并无独立的墙壁，未构成独立的房屋，故韩某请求将超过商铺面积 41.0256 平方米 3% 以外的面积无偿归韩某所有，无事实及法律依据。（2）A 开发公司未于 2009 年 5 月 30 日前向韩某交付商铺，并非 A 开发公司自身原因，而是施工单位未按期开工和竣工所致，A 开发公司没有违约，依法不应承担责任。（3）韩某主张的经济补偿金 1,117,774.32 元过分高于其实际损失，依据合同法的相关规定，法院应当予以适当减少。

法院认为

一审法院认为：韩某与 A 开发公司签订的《认购书》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，该《认购书》合法有效。合同签订后，韩某按照合同约定履行了交付购房款的义务，A 开发公司理应按照合同约定向韩某交付房屋。因 A 开发公司未按期履行交付义务，故韩某诉请 A 开发公司履行交付房屋的请求有理，应予支持。A 开发公司同意按照韩某的请求，将合同中约定的海伦新一百商场内一层 A 区 7 号商铺交付给韩某，超出41.0256 平方米的 3% 以内据实结算，除此之外无偿归韩某，应予准许。

因 A开发公司至韩某起诉前长达 3 年之久不能实际交付商铺，致使韩某的损失扩大，其自身存在过错，应当按照《认购书》的约定承担违约责任。关于 A 开发公司抗辩称韩某主张按照合同约定支付违约金数额过分高于其实际损失，请求法院予以适当减少的问题，综合本案的实际情况，A 开发公司主张只给付韩某的租赁费用明显不足以抵偿韩某的预期利益，而经法院释明后，A 开发公司未能在法院指定的期限内提供证据证实韩某的实际损失数额，故韩某主张 A 开发公司按照《认购书》的约定支付其经济补偿金的诉讼请求合理，应予支持。

A 开发公司不服一审法院判决，提起上诉，请求改判 A 开发公司给付韩某经济补偿金 136,444.60 元。

二审法院认为：合同签订后，韩某按照合同约定履行了交付购房款的义务，而 A 开发公司没有按期履行交付义务，故韩某诉请 A 开发公司履行交付房屋的请求有理，应予支持。关于 A 开发公司逾期交付行为是否构成违约的问题。韩某与 A 开发公司签订《认购书》后，已按合同约定履行了交付购房款的义务，A 开发公司理应信守合同约定，按期向韩某交付涉案商铺，A 开发公司逾期交付涉案商铺，其行为已构成违约，应依合同约定承担逾期交付的违约责任。

关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。根据《合同法解释（二）》第 29 条的规定，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，但从约定的违约金超过造成损失的 30% 一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严惩违约方为目的。

因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。认定本案所涉合同约定的违约金是否过高，应以 A 开发公司逾期交付的违约行为给韩某造成的实际损失为基础。对于“实际损失”的理解，应当全面、客观。因逾期交付所遭受的损失受购买商铺的用途、房价的跌涨、商铺所处位置所带来的生产经营的便利程度等诸多因素的影响，故确定逾期交付的实际损失应综合多种因素予以认定。A 开发公司认为合同约定的违约金过高，请求予以降低，应当由 A 开发公司就双方约定的违约金过分高于给韩某造成的实际损失承担举证责任。对此，A 开发公司举示了案涉商铺周边四户商铺的租赁合同及收据，意在证明韩某的实际损失仅限于租金损失，该租金损失远低于韩某主张的经济补偿金。

法院经审查认为，A 开发公司举示的周边四户商铺的平均租赁价格，仅能作为认定涉案商铺租赁价值的参考，作为认定韩某的实际损失的依据尚不充分，但可构成对违约金约定公平性产生合理怀疑，在此情况下，韩某主张违约金合理的，亦应当承担相应的举证责任。韩某虽称其购买商铺目的是为商业经营，认为其实际损失应为商业经营损失，但其亦未能就商业经营的实际损失举示证据加以证明。考虑到逾期交付商铺所造成的实际损失难以形成一个客观统一的标准，应结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则对违约金是否过高作出裁量。

本案中如按合同约定的违约金标准计算，A 开发公司将支付的违约金高达 1,117 ,774.32 元，超过韩某所支付的购房款一倍之多，明显过高。这将导致本案中的违约金弥补损失的功能弱化，而惩罚违约的色彩浓厚，明显与《合同法》设立违约金制度的目的和功能不符，导致双方权益失衡，有违民法公平原则。鉴于 A 开发公司逾期交付涉案商铺构成明显违约，依照前述违约金标准认定的考量因素，法院最终对 A 开发公司应承担的违约金予以适当调整。

裁判结果

一审法院判决：（1）A 开发公司将海伦新一百商场内一层 A 区 7 号，建筑面积为 41.0256 平方米商铺交付给韩某，超过 41.0256 平方米商铺 3% 以内据实结算，除此之外无偿归韩某所有；（2）A 开发公司给付韩某经济补偿金1,117,774.32 元。

二审法院判决：（1）维持一审法院判决第 1 项；（2）变更一审法院判决第 2 项为：A 开发公司给付韩某违约金 688,000.00 元。

裁判思路

本案以违约金性质、举证责任、待证事实不明情况下如何裁判三个问题为基础，根据当事人申请，对违约金数额进行了调整，具体理由如下：

1.《合同法》第 114 条规定的违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以填补守约方的损失为主要功能，而非旨在严惩违约方。鉴于违约金主要体现为一种民事责任形式，因此对于合同约定的违约金过高的，人民法院可以根据当事人的请求适当进行调整。

2. 关于举证责任，根据“谁主张，谁举证”原则，违约方对于违约金约定过高的主张应承担举证责任，违约方提供了足以让法官对违约金约定公平性产生合理怀疑的初步证据，守约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。

3. 在合同双方当事人均未能举示充分证据证明违约损失的具体数额，无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高判断的情形下，人民法院可以结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则对违约金是否过高作出裁量。

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