房屋买卖合同无效法律后果

随着我国房屋买卖市场的蓬勃发展，在司法实务中，房屋买卖合同效力问题引发的纠纷日益增多，房屋买卖合同的有效性成为房屋买卖双方争论的常见焦点之一。那么房屋买卖合同无效的主要情形有哪些呢？房屋买卖合同无效后会产生怎样的法律后果呢？
 
一、房屋买卖合同无效的主要情形
1、商品房预售违法
根据我国《城市房地产管理法》第四十五条的规定，对商品房进行预售应当符合以下条件:已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

2.出卖人与第三人恶意串通，导致买受人无法取得房屋的房屋买卖合同无效
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
 
3. 无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效
根据《中华人民共和国民法典》第二十条、二十一条的规定，不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人、不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人和八周岁以上的未成年人不能辨认自己行为的，由其法定代理人代理实施民事法律行为。同时《民法典》第一百四十四条规定：“无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。”因此，无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。
 
4.限制行为能力人签订的房屋买卖合同，未经法定代理人同意或者追认，房屋买卖合同无效。
根据《民法典》第十九条和二十二条的规定，八周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；除了纯获利益的民事法律行为或者与八周岁以上的未成年人的年龄、智力相适应的民事法律行为及与不能完全辨认自己行为的成年人的智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。因房屋买卖合同涉及的金额较大，非限制性民事行为能力人的年龄、智力、精神健康状况相适应的行为，故若无其法定代理人同意或事后追认，房屋买卖合同无效。但根据《民法典》第十八条的规定，十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，被视为完全民事行为能力人，因此，其所签订的房屋买卖合同有效。
 
5.买受人与出卖人恶意串通，损害他人合法权益签订的房屋买卖合同无效。
实践中，出卖人与买受人之间签订房屋买卖合同的目的可能并不单纯，可能处于逃避债务、侵占财产等不法目的，恶意串通通过签订房屋买卖合同来谋取不法利益，损害他人的合法权益。若此种情形下订立的房屋买卖合同有效，则是漠视他人合法权益受损，损害我国司法公正。因此《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
 
6.房屋买卖未采用书面形式，特定情形下无效
《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”但根据我国《民法典》第四百九十条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，尽管该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。
 
二、房屋买卖合同无效产生的法律后果
我国《民法典》第一百五十五条规定：“无效或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”这里所说的没有法律约束力，并不代表不产生任何法律效果，是指当事人所为的意思表示不为法律所承认，不能产生当事人预期的法律效果。第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”
 
无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：
1.出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分可适当给予补偿。
2.有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3.在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。 
4.因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。
5.涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。 
6.若出卖人与买受人签订房屋买卖合同后，买受人按照合同的约定对房屋进行使用的，应当认定买受人因此取得了一定的使用权益，所以买受人应当支付占用房屋期间的使用费，实践中使用费一般以相同地段、相似房屋的租金标准作为参照依据。
7.通常导致房屋买卖合同无效的主要责任在于出卖人，房屋买卖合同的无效，导致买受人购买房屋的目的无法实现，丧失了与他人订立购房合同的机会，对于买受人来说，合理的、可预见的利益将无法实现，再次购买房屋可能使得购房成本增加，故出卖人应当对买受人因此受到的信赖利益损失予以赔偿。对于赔偿的具体数额，法院一般根据双方履行合同的实际情况，如支付房款的数额，是否已经居住使用房屋，是否对房屋进行装修等因素酌情予以确定。

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