借名买房有违公共秩序无效，如何补正

徐某与曾某达成协议，借曾某之名在北京市朝阳区购得房产一套。后因曾某名下房产被中集哈深公司申请强制执行、查封，徐某向法院提出案外人执行异议被法院驳回，徐某即向一审法院起诉请求终止执行、解除对案涉房屋查封。

一审法院沈阳中院支持徐某请求，判决不得执行案涉房屋。中集哈深公司不服，向辽宁省高院提出上诉。二审法院结合有关证据，认定本案存在真实的借名买房关系、徐某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回上诉，维持原判。

中集哈深公司不服，提起再审。
 
再审情况是这样的：

最高人民法院于2020年6月12日作出（2019）最高法民申1012号民事裁定提审本案。

最高人民法院再审另查明以下事实：在徐某主张其与曾某签订《房产代持协议》以及其以曾某名义签订《北京市商品房现房买卖合同》时，徐某名下已有两套住房。根据《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）第（十）条关于“对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房”的规定，徐某当时属于限购对象范围。
 
2018年12月17日，朝阳区法院接收徐某与曾某合同纠纷一案起诉相关材料，徐某以其与曾某签订《房产代持协议》为由，诉称其为案涉房屋所有权人，请求判令曾某配合办理房屋过户登记手续。该案审理期间，朝阳区法院依徐某申请于2019年4月16日查封案涉房屋。2020年7月17日，朝阳区法院作出民事判决书，其中查明：徐某提交的北京市朝阳区不动产登记事务中心出具的档案材料查询结果显示，案涉房屋抵押已于2018年11月21日注销，（2016）辽01执579号司法查封已于2018年11月9日解除；徐某提交的存量房交易服务平台查询结果显示其申购朝阳区存量住宅的初步核验通过。故朝阳区法院认定徐某依据《房产代持协议》约定要求曾某配合办理过户登记手续具有事实和法律依据，判决曾某于判决生效之日起十日内配合徐某办理案涉房屋的所有权转移登记手续。判决生效后，朝阳区法院于2020年8月20日作出执行裁定书，裁定：解除案涉房屋的查封；将曾某名下的案涉房屋过户至徐某名下。该院并向北京市朝阳区不动产登记事务中心送交该执行裁定书及协助执行通知书，要求办理案涉房屋的解封及过户手续。同年8月26日，北京市规划和自然资源委员会出具《不动产权证书》，其中载明案涉房屋权利人为徐某。
 
本案再审阶段当事人争议的实体上的焦点问题，是徐某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
 
关于徐某与曾某之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。
 
徐某依照与曾某签订的《房产代持协议》，以曾某名义与星泰房地产公司签订购房合同并代为签名，其后徐某本人支付了250万元购房款、公共维修基金及契税。对于剩余大部分购房款的支付，徐某提供证据证明系案外人安凯公司将天津某公司支付给徐某妻子蒋某某的股权收购款（投资返还款），作为徐某的购房款支付给星泰房地产公司，曾某亦对代持协议及其未实际付款等事实予以认可，在中集哈深公司未提供相反证据足以推翻上述证据的情况下，原审法院认定剩余购房款亦由徐某实际支付，符合常理，并无不当。况且通过徐某提供的物业费等相关交费单据，可以证明徐某实际占有使用了案涉房屋。据此，可以认定徐某在不具备再次购房资格的情形下，为规避国家及北京市房地产限购政策，通过借用曾某之名进行买房并支付了购房款，徐某与曾某之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。
 
关于案涉房屋过户前徐某能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行。
 
2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展的现状，为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。该通知授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”北京市人民政府为贯彻落实该通知要求而提出有关具体限购措施的京政办发[2011]8号文件，系依据上述国务院授权所作，符合国家宏观政策精神和要求。徐某在当时已有两套住房的情况下仍借曾某之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐某与曾某为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐某依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。
 
徐某依据规避国家限购政策的借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人。
 
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”根据前述法律确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除非法律另有规定外，不动产物权的变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”但司法解释的该条规定系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。
 
本案徐某借用曾某名义签订商品房买卖合同、办理相关手续，故意将案涉房屋登记在曾某名下，不属于前述法律规定的登记错误情形。在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。
 
故仅依据借名买房协议，徐某并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。原审判决认定徐某因借名买房关系对案涉房屋享有物权或所谓物权期待权而足以排除执行，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。
 
关于案涉房屋过户至徐某名下后是否能够排除执行。
 
徐某与曾某之间的借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效，但徐某在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。
 
2018年底，徐某向朝阳区法院提起合同纠纷诉讼，以房屋代持关系为由请求办理过户登记手续。朝阳区法院于2020年7月17日作出生效判决，认定徐某申购朝阳区存量住宅的初步核验通过，符合购房政策，判令曾某配合办理案涉房屋的所有权转移登记手续。后通过法院执行程序并经房屋登记机构确认，徐某于2020年8月26日取得案涉房屋的不动产权证书，成为房屋的所有权人。至此，在对曾某的执行程序中，中集哈深公司主张继续执行已经归属于徐某的案涉房屋，已然不具有事实基础和法律依据，不应予以支持。在本案再审期间，中集哈深公司对朝阳区法院在沈阳中院轮候查封情况下实施执行行为以及案涉房屋过户登记提出异议，但因其不属于本案审理范围，中集哈深公司可另行依法主张权利。
 
综上，徐某为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人。在本院裁定提审后出现的新事实，已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系，中集哈深公司在对曾某的执行程序中主张继续执行案涉已经属于徐某的房屋，缺乏理据，不应支持。原审判决适用法律虽有错误，但徐某已经取得案涉房屋的所有权，足以排除法院的执行。
 
2020年12月26日，最高院作出判决，维持原判。
 
在本案中，各级法院对限购政策理解和借名买房协议是否合法有效有不同的论述：

一审法院认为：限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定，徐某占用曾某的购房资格，曾某即失去购房资格，不会导致地区限购政策落空，不损害公共利益。案涉房产代持协议及商品房买卖合同均形成于中集哈深公司与庆然公司的借款合同及与曾某的保证合同之前，不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。

二审法院认为：购买案涉房屋虽违反了地方政府限购规定，但限购文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，借名买房合同应认定有效。

最高院再审认为：徐某在当时已有两套住房的情况下仍借曾某之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐某与曾某为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。徐某依据规避国家限购政策的借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人。
 
两审法院对于国家政策的理解显然没有最高院来得深刻与透彻。
 
值得一提的：最高院又认为徐某在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。

那不是与认定借名买房无效矛盾吗？那也不是。
 
所谓合同效力补正，是指当事人所签订的合同因违反了法律禁止性规定，导致合同不能满足有效条件，当事人可以通过事后补正或者实际履行来使合同满足有效的条件，促使合同有效。
 
采用合同效力补正理论，可以尽量减少合同无效的情形，进而促进当事人积极履行合同，保证交易安全，促进经济发展。
 
这也是最高院一贯秉持的司法态度。

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