商品房的阴阳合同探究

一、阴阳合同广泛存在于商品房交易市场 （一）阴阳合同的概念介绍 其中一份提交给相关部门查验与备案，但合同当事人并不实际履行，称为阳合同，另一份仅由合同当事人所掌握，但约定照此实际履行，称为阴合同。 （二）阴阳合同现象分析 截至2020年6月23日，在无讼案例网上输入阴阳合同房屋二词为关键词进行案例搜索，共计有2689则相关案例。其中，2015年213例，2016年266例，2017年385例，2018年692例，2019年539例。2020年由于受疫情影响，可以暂且不计。明显可以看出，2018年至2019年相较过去数年而言，相关案例呈井喷式增长状态，几乎达到原先的2倍至3倍。可知，阴阳合同问题几乎是随着房地产市场的升温而快速加剧。对于该问题的产生原因以及内生风险，有必要作进一步的分析。

二、阴阳合同的存在动因 阴阳合同现象屡禁不止与我国商品房交易监管不力密切相关。然而，究其根本，还是因为当事人为了利益铤而走险。 （一）监管不力 我国对于商品房交易的监管存在疏漏，对于查处的非法避税行为也缺乏必要的制裁措施，这导致当事人签订阴阳合同毫无后顾之忧。监管层面的问题主要表现为评估价格更新滞后。制裁层面的问题主要表现为缺乏惩戒措施。 （二）利益诱因 通过签订阴阳合同而节省巨额税费是该现象的利益诱因。按照目前的商品房交易税率计算，假设某房90平方米以下且为首次购房，如果房屋的实际成交价为300万元，登记价格为200万元，差价为100万元，则可以实现避税至少8.5万元。 三、阴阳合同的风险分析与处理争议 （一）阴阳合同的风险分析 1.交易安全问题频发。对于买方而言，可能被卖方要求以更高的价格支付购房款，还可能在二次转卖该房时，对房款的巨大差价缴税。对于卖方而言，买家可能会突然反悔，认定成交价格为阳合同规定的低价而拒绝给付差价。 2.严重损害国家利益。房产交易双方的避税行为将严重损害国家利益，加重财政负担。 （二）阴阳合同处理争议 1.阴阳合同有效说。这种观点主要坚持私法自治原则，认为在法律并没有规定房屋买卖合同必须经有关机关批准才生效的情形下，应该尊重当事人的意思表示，认定阴、阳合同均具有法律效力。然而，这种处理方式并不能解决两份合同发生冲突时的效力争议。 2.阴合同有效、阳合同无效说。这种观点认为，阴合同是双方真实意思表示，应当被认定为有效。而阳合同是双方当事人恶意串通，且违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《民法典》第一百五十三、一百五十四条规定，应属无效。然而，这种观点的主要问题是混淆恶意串通制度内涵、损害他人合法权益难以证明，且将阳合同整体认定为无效，忽略了阳合同中其他当事人双方真实合意的条款效力，不利于推进交易的履行。 3.阴合同有效、阳合同部分无效说。该说认为，阴合同有效，阳合同中某些条款因符合法律对于合同无效的规定而应被认定为无效，其余部分由于是合同双方当事人的真实意思表示，应被认定为有效。这种模式具有可参考性，需要进一步体系化地应用该模式，细化操作细则。 四、通谋虚伪表示制度下阴阳合同问题破解新思路 （）通谋虚伪表示的制度内涵 《民法典》第一百四十六条对通谋虚伪表示作出了规定，本条规定通谋虚伪表示包含两个行为，即伪装行为与隐藏行为。伪装行为是外部的表面行为，是双方当事人共同作出的与真实意思不一致的行为。隐藏行为则是被隐藏于表面行为之下，体现双方真实意思的行为。 （二）通谋虚伪表示与恶意串通的辨析 实践中，常发生将通谋虚伪表示与恶意串通等同对待的情况，法官在对制度目的、概念理解不清的情况下，会直接引用恶意串通评判阴阳合同，直接认定合同无效。如此操作的理由也十分简单，因为通谋虚伪行为与前述规定的法律后果均为无效，最终判决结果会殊途同归。然而，由于阴阳合同通常并不具有损害他人合法权益的目的，阳合同价格条款与双方真意不符，直接对其套用恶意串通规定，所造成的不良后果在于对阴阳合同进行错误定性，混淆恶意串通的适用标准，将恶意串通与通谋虚伪表示等同，忽略恶意串通的独立立法价值，使立法的制度目的落空，破坏完整有序的法律规范体系，与立法目的背道而驰。 （三）通谋虚伪表示对阴阳合同的有效规制 对于阴阳合同的考察，应当按照通谋虚伪表示为判定基础，综合考量双方当事人签订合同时的真实意愿，以意思自治为基础，判定其条款的有效性。即阳合同由于是出于避税目的而签订的，其中的价格条款不是真实意愿的体现，是虚伪表示，应当认定为无效。而阴合同的价格条款是真实交易价格，是隐藏的行为，应当被认定为有效。除价格条款之外的其他条款，应当在充分尊重当事人意愿的前提下，根据条款的具体内容、合同签订时间顺序、合同实际履行情况等综合判定其效力。 五、结语 阴阳合同可以通过通谋虚伪表示进行全方位判定。然而，从长远计，还需从问题根本上，对于房地产交易税的税率以及征税范围，再进行更为细致与公平的调整。在监管方面，应当建立更为细致的价格评估机制。在制裁层面，应将查处的阴阳合同参与人纳入失信人名单，以起到惩戒作用。