买二手房要注意的法律要点

一、查明房屋权属

买房前，我们要注意核对卖房人是不是房本上登记的产权人，房屋是不是其单独所有。

如果房屋存在其他共有权人，比如，房屋是夫妻共同财产，配偶是共有权人；或者房屋是遗产房，由多个继承人共同继承，其他继承人是共有权人，必须要确定其他共有权人都同意出售房屋，才能进行交易。

二、核实房屋性质

我们可以通过查看房本、原始购房合同以及房管局的房屋档案，来确定交易房屋的性质是否符合过户交易条件。

根据法律规定，商品房、已购公房、满足条件的经济适用房和限价商品住房可以正常过户交易。

违章建筑、公有住房、集体产权房、不满5年的经济适用房和两限房、暂时未取得不动产权证书的房屋，无法办理过户手续。

三、了解房屋权利限制情况

买房前，我们要了解房屋是否存在查封、抵押、租赁和设立居住权等权利限制情况。

设定查封和抵押对房屋办理过户手续有影响：查封房不得过户交易；抵押房一般需要办理注销抵押手续后，才可以过户。

设定租赁和居住权对交房有影响：购买出租房时，要明确承租人已经放弃优先购买权以及租期届满日；已设立居住权的房屋，需明确居住权到期日。

四、核实房屋内户籍信息

在实务中，经常有购房人在过户后才发现，房屋内有他人户口仍未迁出

滞留户口不但会造成房价贬损及转卖困难，还可能对学区名额及拆迁补偿有影响。

因此，建议大家在《购房合同》中明确约定迁户时间，双方也可以约定在购房款内预留一部分款项，作为户口迁出保证金，待出卖人如约迁出所有户口后，买房人再行支付。

五、多次实地看房

我们最好在雨天、晚上、节假日等特殊的时间点多次看房。

查看房屋是否有漏水、漏风、采光不足、隔音效果差、甲醛超标等问题，并了解周围环境、交通状况和邻里关系。