关于房屋租赁合同解除

换言之，涉诉的房屋租赁合同一般矛盾较大，常常伴随合同解除问题。而合同解除问题关系着合同效力、过错认定、违约责任等一系列问题，是纠纷处理的核心。但另一方面，房屋租赁合同纠纷多是老百姓的纠纷，当事人的法律知识较为缺乏，因此较难判断租赁合同能否解除、是否解除，易在判断错误的情况下不当采取措施进一步扩大损失。本文拟就合同解除的一般方式作简要梳理，并结合《九民纪要》（即《全国法院民商事审判工作会议纪要》）及《民法典》的相关内容就违约方解除合同的问题作简要介绍。

01.协商解除

合同是合同双方对自身权利义务的约定，因此合同双方可以通过合意解除的方式解除合同。按常理来说，协商解除合同意味着合同双方已就纠纷解决、损失承担形成了一致意见，之后涉诉的可能性较低。但实务中常有一方当事人利用自身的优势地位或相对方法律知识的欠缺，以强迫、忽悠等方式与相对方协商解除合同并签署相应文件。

上述情况因符合协商解除的外观，而双方当时的真意难以探究，如果事后再行起诉想要推翻协商解除的外观、重新主张违约责任难以获得支持。因此，在纠纷发生前、签署类似解除合同确认书等文件前，建议向专业人士咨询，了解自己真正享有的权利、需要承担的义务，在此基础上再决定是否协商解除合同以及以何种条件解除合同。

02.约定解除

与协商解除类似的是，约定解除的法理依据同样是意思自治原则。一般情形下当合同约定的解除情形出现时，享有解除权的一方可以解除合同。但是九民纪要出于维护交易安全等方面的考虑，否定了部分合同解除条款的效力。此类合同解除条款的特点是约定的违约情形较为轻微，对合同目的的影响不大。如合同约定承租人迟延支付租金达3日的，出租人有权解除合同。此时合同完全可以继续履行，解除合同是对社会资源的浪费。

03.法定解除

法定解除的情形由法律明文规定，合同法定解除的核心就是合同目的无法实现，只是因无法实现合同目的的情形不同而分别作出规定。需要注意的是预期违约中所称默示是指可以通过实际行为等方式推知，不同于单纯的沉默。单纯的沉默仅在有法律规定、当事人约定及符合交易习惯时才构成意思表示。而催告解除需要符合违约催告合理期限后仍未履行解除的程序性要求。值得注意的是，正因《九民纪要》否定了部分合同约定解除条款的效力，导致许多时候是否可以根据合同约定解除合同处于不确定的状态，因此法定解除的适用更加频繁。

相同地，合同一方违反合同次要义务的，守约方无合同解除权。如甲出租商铺给乙用于经营，合同约定甲应当为乙提供免费停车位，但实际上甲并未提供。甲此时虽然违约，但违反的是提供免费停车位的合同义务，乙当然可以要求甲承担相应的违约责任，但无权解除合同。该情形在实务中的典型意义在于，许多与乙处境类似的当事人会因甲违约后双方协商无果，一怒之下搬离商铺，还以为自己不追究对方的违约责任已经很大度很讲理了，没想到最后自己反而因擅自撤离房屋变为根本违约方。