法官，我购买了一套商铺，层高“缩水”了该咋办？

如今许多人谈房价就色变，但最令人伤心的还不是房价，而是拿到了房却发现它“缩水”了……日前，惠山区人民法院就接到了这样一起案件。

案情介绍

2016年9月3日，某房产公司与张某签订《商品房买卖合同（预售）》，约定将一套商铺出售给张某，总价为740000元，合同中约定建筑面积为45.54平方米，层高为4.5米。此后张某支付了房款，但在交房后，张某发现，房屋层高仅为3.5米，与房产公司协商未果后，起诉至法院，要求房产公司赔偿房屋差价款30万元。

被告房产公司辩称，案涉房屋经规划部门审批层高为3.7米，竣工后房屋层高也为3.7米，张某认为的房屋层高3.5米实际上是房屋的净高，房屋实际层高与约定层高相差为0.8米；《商品房买卖合同（预售）》中约定的层高4.5米属笔误，非房产公司真实意思表示，原因是有其他部分商铺的层高是4.5米，合同中数据套用错误；房产公司交付的房屋层高为3.7米，已超过了国家强制规定的商品房层高的最低高度，并不影响使用。对此，房产公司提供房屋规划图纸，以证明案涉房屋规划层高为3.7米，《商品房买卖合同（预售）》中约定的层高4.5米属笔误。

审理中，法院组织双方到现场对房屋高度进行了测量，经测量，双方确认案涉房屋净高为3.5米，层高为3.7米，楼板厚度为0.2米，实际层高与合同约定层高差额为0.8米。

判决结果

无锡市惠山区人民法院判决：

房产公司赔偿张某房屋层高差价款131556元。驳回张某的其他诉讼请求。

裁判说理

本案争议焦点为以下两点

▽▽

1

房产公司对于《商品房买卖合同（预售）》有无瑕疵履行，是否构成违约。

2

如若房产公司瑕疵履行，构成违约，如何承担责任。

关于争议焦点一，房产公司认为《商品房买卖合同（预售）》中约定的层高4.5米系笔误，即4.5米的层高非其真实意思表示，其应当就此进行举证。房产公司未提供证据证明在签订合同前其已向张某就房屋层高为3.7米进行了告知，让张某在充分了解层高的事实后选择是否签订合同，无法证明合同中约定的层高4.5米系笔误。张某购买的是商铺，房产公司交付的房屋层高虽然已经符合国家强制标准，但实际层高与合同约定层高差额达0.8米，已严重降低了房屋的使用性能，影响了购房目的。因此，在房产公司履行义务不符合约定的情况下，已构成瑕疵履行，属于违约，应当按约承担违约责任。

关于争议焦点二，因案涉房屋层高不符合合同约定，导致房屋的预期使用价值下降，张某的房屋层高差价损失，本院根据合同约定的房价乘以相应的误差比例予以确定，即740000×（0.8/4.5）＝131556元。

法官评析

《商品房买卖合同（预售）》由房产公司提供，作为普通购房者，相对于房屋开发商处于弱势地位，在签订合同时，仅能对就合同条款进行审查，难以对房屋设计规划资料、实际建筑情况等审查，其对于商品房层高的确认一般最终只能依赖于合同的约定。房产公司应当在签订合同前就房屋的各项信息对购房者进行告知，让购房者充分了解事实后做出选择是否签订合同。本案中，在房产公司无法提供证据证明张某在签订合同时对房屋层高为3.7米是明知的情况下，其应承担举证不能的法律后果。在房屋实际层高符合相关建筑规范及设计要求，但与合同约定不符的情况下，由于层高降低对房屋的使用功能及舒适程度均有影响，并进而影响了房屋的实际价值，因此房产公司应当承担违约责任。

(向上滑动可看条款全文)

【本案援引法律条款】

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

来源：惠山区人民法院