小区业主与物业纠纷常见法律问题

1、物业需要维修、维护和管理哪些配套设施和设备？ 答：一般来说，社区内建筑物的公共部分包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共大堂、公共走廊、公共楼梯、内部天井、室外墙壁、屋顶、地板、屋顶接待室和其他约定的公共部分。公共设施和设备包括公共给排水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公共照明、天线、中央空调、供暖干线、供暖锅炉房、高压水泵房、建筑物内的消防设施和设备以及电梯。相关市政公用设施及附属建、构筑物一般也在物业维护范围内，包括社区道路、室外给排水管道、化粪池、沟渠、水池、水井、自行车棚、停车场等。

2、物业费的收费标准是什么？ 答：业主大会成立前，住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、旧房的物业服务费、停车服务费按政府指导价执行。有关收费标准由区、市、县（市）人民政府制定。以西安为例，高层建筑的一级服务为每月每平方米2.2元，二级服务为每月1.9元，三级服务为每月1.5元，超标准服务为每月1.2元。已成立业主大会（行业委员会）的物业服务费、停车服务费和其他服务费（特殊服务和增值服务），以及别墅内的住宅和非住宅类型（如办公室、商店等）实行市场调整价，公寓、商业和住宅综合楼。

3、如果垃圾没有及时清理，你能拒绝支付物业费吗？ 答：很多业主认为社区物业服务存在很多缺陷，比如垃圾没有及时清理，灯泡没有及时更换，拒绝支付物业费。由于物业服务的完整性，此类问题仅属于物业服务的一般缺陷，并非拒绝支付物业费的法律原因。

4、如果你对房产不做任何事，你能拒绝支付房产费吗？ 答：很多物业公司在提供物业服务方面存在重大缺陷，比如电梯、道路等设施设备长期不维修。根据法律规定，如果物业服务企业未能履行或未能完全履行物业服务义务，此时，业主有权要求物业公司承担持续履行、补救措施或赔偿损失等违约责任，而不是直接拒绝支付相应的物业费。

5、我的生活不需要财产。我可以拒绝支付物业费吗？ 答：不需要物业服务，这不是拒绝支付物业费的原因。社区物业服务费主要为公共服务费，包括公共设备和设备的日常运营、维修保养、绿化管理、安保、清洁等，无论业主是否实际入住。

6、我不住在社区里。我可以拒绝支付物业费吗？ 答：空置房屋不是拒付物业费的理由，但有权要求按照空置标准收取物业费。 7、在什么情况下我可以拒绝支付物业费？ 答：物业服务企业违反物业服务合同或者法律、法规、部门规章的规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的。例如，在收取物业费的同时，他们还收取垃圾清理费、电动电梯费、共享电费、绿化费和其他包含在物业费中的费用。对于这部分费用，业主有权拒绝，并可以要求退还收取的费用。

8、酒店是否可以收取电费手续费？ 答：没有。根据法律规定，物业管理区域的水、电、气、热、通讯、有线电视等费用由相应单位直接向最终用户收取。虽然物业可以代业主收取，但不得依法向业主收取额外费用，包括手续费。

9、物业能否以未缴物业费为由停止供水和供电？ 答：没有。根据法律规定，如上所述，水、电、气合同双方均为业主和相应的单位，物业无权切断水、电。给业主造成损失的，应当承担损害赔偿责任。

10、如果业主的房子被盗，物业公司能赔偿吗？ A:有可能。根据法律规定，物业公司有义务协助物业服务区的安全防范。缺乏安保服务，达不到约定标准，造成业主人身、财产损失的，物业公司应当按照合同约定承担相应的法律责任。

11、如果房子漏水或有其他质量问题怎么办？ 答：当房屋出现质量问题时，我们应该首先明确责任主体。以漏水为例，可能是相邻的业主在防水方面存在问题，物业可能没有将公共管道和其他部件维护到位，或者房屋本身的施工可能存在缺陷。在这三种情况下，责任分别由相邻业主、物业公司和施工单位承担。

因此，我们建议在发生漏水等房屋质量问题时，首先要找到物业及相关业主，及时停止损失，共同查找原因并签字确认，并根据损坏原因向相应主体索赔。当事人拒绝合作的，可以考虑提起诉讼，将相关主体列为共同被告，申请司法鉴定，查明问题的原因，要求赔偿损失。

12、维修基金应如何使用？ 答：住房专项维修资金应专门用于保修期满后的公共部件、公共设施和设备的维修、更新和改造。该基金的启动程序因业主大会是否成立而有所不同，但其核心是该方案由三分之二以上面积和总人数（即两倍2/3）的业主批准，并由房地产主管部门审核批准，然后由相应的银行支付给维修单位。