以房养老的法律关系分析

在这种模式下，老人仍然拥有房产所有权，不必搬离住房。但是可以将房屋的价值转化为养老资金，补充养老所需费用。 2014年6月，为了规范以房养老保险产品的销售，降低风险，中国保险监督管理委员会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，对开展住房反向抵押养老保险公司的资格条件、提交的资料、产品的管理、销售人员、信息披露、财务管理、监管部门等方面均提出了具体的要求。

此外，《指导意见》还指出，保险公司应在保险合同中设有犹豫期，犹豫期的时间不得少于30日，并在合同中注明犹豫期内客户的权利，以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失。2014年7月，原保监会在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，试点截止时间为2016年6月30日。2016年7月，原保监会决定将试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市，试点期间延长至2018年6月30日。2018年7月，银保监会将反向抵押保险扩大到全国范围开展。

01、以房养老的概念

以房养老是指老年人将拥有的房产，运用抵押、出售等手段，将其房产价值变现，以保障后续的现金生活费用或获得相应养老服务的养老方式。其中最典型的是住房反向抵押贷款。住房反向抵押贷款指符合相应要求的老年人，将其房产抵押给金融机构，由相应机构结合房屋价格、老人预期生命等因素对房产价值进行综合判断，定期支付老年人养老金或提供养老服务，直至老人身故才能获得抵押房屋的所有权并处置房屋。除此之外，以房养老还有售后回租、房产置换等方式。

02、以房养老法律关系分析

实践中，以房养老业务开展形式多样，主体复杂，因而其法律关系也比较复杂。以最典型的住房反向抵押贷款为例，其基本运作流程是：

1、拥有住房自主产权的老年人在政府许可的机构进行反向抵押贷款的信息咨询，理解相关权利和义务，在审视自身条件后向反向抵押贷款发放机构提出申请；

2、贷款发放机构初步审查合格后，正式受理申请业务，委托房地产评估机构对住房进行客观评估，在满足双方各自的条件下正式签订合约。同时，保险机构为双方保险，保证借款人能根据合约获得相应的权利，也保证向贷款人支付债务总额超过住房资产的部分；

3、正式合约生效后，住房所有权仍属老年人，老年人按照合约要求维护好住房，贷款发放机构同样按要求支付贷款给借款人；

4、在老年人死亡、永久搬离、出售住房时，合约到期，住房所有权转移到贷款人，贷款发放机构处置住房，收回成本，取得利润。

住房反向抵押贷款主要涉及借贷关系、担保关系和保险关系。首先，老年人和贷款发放机构之间形成了借贷关系。同时，金融机构会让老年人将其拥有独立产权的房屋进行抵押，老年人便与金融机构之间又形成了不动产抵押担保法律关系。同时，老年人在保险公司办理了住房反向抵押贷款保险，与保险公司之间形成了保险关系。除了这些法律关系外，由于金融机构需要对房屋价值及老人预期寿命等进行评估，若选择聘请专门的评估机构，二者之间还形成了委托关系。而且就其他形式的以房养老业务而言，可能还涉及其他法律关系，如在售后回租型的以房养老业务模式中，还存在不动产买卖关系和租赁关系。

我国立法中规定的住房反向抵押养老保险，是由老年人和保险公司之间直接建立以房养老保险关系，主要内容是由保险机构以养老保险金的形式向老年人每月发放一定数额资金，在老年人死亡后将房产所有权转移给保险公司。