房地产交易常见问题解答之“商品房网签”

          

　　1、什么是商品房网签?

　　答：根据建设部和市政府通知要求，大连市于2011年4月起实行商品房买卖合同网上签订及备案(简称网签)。“网签”是指商品房买卖双方共同在网签系统上签订买卖合同，双方确认无误后，通过网签系统向大连国土资源和房屋局交易登记中心提交合同电子信息，该局通过系统对其进行备案，之后打印网签合同，双方盖章确认。至此，商品房买卖合同签订及备案确认完成。

　　2、商品房网签合同与过去的手写合同有什么区别?网签有什么作用?

　　答：商品房网签合同与过去的手写合同的区别及好处是：网签系统打印出的合同不同于传统的手写合同，网签打印合同的同时，可通过大连国土资源和房屋局交易登记中心的内网即时完成备案过程，二十分钟后通过互联网予以公示，除买卖双方同意，合同无法删除和取消，一经网签，该套房屋即公示为已售。这样，就通过信息系统有效控制了一房二卖等不法行为，同时减少和避免因人为操作产生的失误。实行网签合同后，存在抵押、查封或其他限制的房屋就不能签订网上《商品房买卖合同》，必须解除抵押或查封后方可网签，可以有效避免购房风险。

　　3、网签《商品房买卖合同》时，应注意查看开发企业的那些证件?

　　答：购房人应注意查看房地产开发企业的营业执照、《商品房预售许可证》上标明的单位名称、合同卖方的签约主体及出具发票的单位名称四者是否一致。要验看拟购买的房屋是否已取得《商品房预售许可证》，拟购买的楼栋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。大连市市内四区要求开发企业在销售场所内公示《商品房预售许可证》，购房人应在现场仔细查看。

　　4、网签和备案是一回事吗?

　　答：网签和备案不是一回事，但可以同时完成。备案是指购房人和房地产开发商签订合同后，在房地产管理部门登记备案。一般来说，网签在前，备案在后，备案以网签为前提。目前大连市的房地产交易管理模式是，网签打印合同的同时，可通过大连国土资源和房屋局的内网即时完成备案过程。

　　5、购买商品房的网签流程是怎样的?

　　答：依据大连市国土资源和房屋局发布的《关于实施商品房买卖合同网上签订及备案的通知》(以下简称《网签及备案通知》)(大国土房屋发〔2011〕46号)第八至十条的规定，购买商品房的网签流程为：

　　(1)商品房买卖合同的双方当事人应当在网上公布的该项目合同示范文本框架内协商拟订合同条款;

　　(2)网签的商品房买卖合同经当事人双方确认无误后，由房地产开发企业委托的网签工作人员将合同电子信息通过网上确认提交至交易登记中心申请办理合同备案;

　　(3)交易登记中心通过网签系统对买卖双方确认提交的商品房销售合同电子文本中房屋自然状况及他项权利限制状况等进行查验，符合备案条件的生成合同编号，记载入登记簿，完成合同网上备案。同时网签系统及网站上的商品房楼盘表中将公示该套商品房已售的信息;

　　(4)备案完成后开发企业应即时在销售现场打印出已经提交和确认的网签合同文本，经买卖双方确认无误后签字盖章，开发企业加盖骑缝章后交付买受人，即完成了合同网上签订及备案的工作流程。购房人可凭身份证号码和合同号码在网站上或到交易登记中心大厅查询合同确已备案的信息。

　　6、网签、备案有何法律效力?

　　答：《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。同时，《网签及备案通知》第十一条规定：“已提交备案的商品房买卖合同不能单方撤销备案;因合同解除或变更、更正合同内容的，买卖双方需持有效证件及相关登记材料到交易登记中心申请办理撤销原合同备案业务。备案撤销后，该套房屋恢复可售状态，系统记录换手一次”，第十二条规定：“已完成网上备案的商品房买卖合同，买受人可持打印的合同文本和其他规定的登记材料，适时向交易登记中心申请办理预告、抵押、转移等登记业务”。

　　由此可见，网签、备案手续是进行不动产登记的前置步骤，仅约束双方诚信地履行合同，不发生所有权变动的法律效力。