渗水商品房一修再修直到过保，开发商要不要担责？

作者：金融庭 南京市江宁区人民法院

正文

买房本来是件欢喜事，

但是，买来的房墙面渗水

就怎么也让人高兴不起来了！

运气再差点的，

一直过了保修期都没能彻底解决，

遇到这样的事，

该怎么做？

看看下面的内容，

你就知道了！

案 件 事 实

数年积蓄，买个房

2007年11月6日，为提高生活质量，原告王先生与被告南京某地产公司（以下简称开发商）签订商品房预售合同，以数年积蓄加贷款预购了该公司开发建设的某别墅小区内别墅一套。

终于拿房入住，却渗水

2009年6月20日，王先生终于领取了房屋。对房屋进行了装修后，王先生一家搬进了别墅。

然而好景不长，2011年别墅内多墙面开始出现渗水痕迹，同年9月30日，王先生向小区物业公司进行了报修。

保修期后打官司，法院调解赔偿、维修

2014年10月8日，王先生起诉至法院，要求开发商对房屋多处渗水处进行维修，并对渗水造成的损失进行赔偿。

经法院组织调解，双方达成由开发商对渗水处一次性支付赔偿款9000元并对渗水处进行维修的调解协议。

维修后再渗水，怎么办

2015年9月6日，王先生对房屋渗水相关处重新进行了装修。哪知数月后，再次出现更大面积的渗水，导致房屋主卧发霉严重、无法入住，王先生再次诉至法院，要求开发商维修和赔偿因渗水造成的各项损失50000余元。

那么问题来了，

开发商是否应再次赔偿和维修呢？

原告有话说

自己已支付了全部房款，开发商交付的房屋却一再出现渗水问题，开发商应继续维修直到修好并赔偿渗水造成的损失。

被告开发商有话说

根据法律规定和合同约定，王先生购买的房屋现已超过保修期，其公司不再承担维修和赔偿责任。

那么法律规定和合同约定是怎样的呢？

《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定：

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行维修或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

双方签订的商品房预售合同及原告领取的住宅质量保证书均载明：房屋建设单位系该开发商，物业管理单位系该别墅小区物业公司，关于房屋的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，建设单位应在约定上门保修的时间内予以保修。

 两个问题要解决

01

 原告主张的赔偿50000余元的请求能否得到支持？

不能得到支持。

在原告初次起诉的案件中，双方达成调解协议，约定：一、被告某地产公司一次性补偿原告王先生9000元，于2015年2月15日前付清；二、被告某地产公司在2015年5月1日前对原告名下房屋四层主卧的东墙以及主卧的西南角漏水处进行外墙维修并维修完毕；三、原告在本案主张的诉讼请求一次性解决，双方再无其他争议，原告不得再就本案中所涉漏水处对被告某地产公司进行索赔。法院亦出具民事调解书对此调解协议进行了确认。

在此次原告起诉的案件中，双方一致确认：被告已经履行了上次达成的调解协议，支付了赔偿款，并维修了房屋；此次发生的渗水处与上次调解的渗水处一致。故依据上述调解书，原告已经放弃了赔偿的权利，所以无权就上述案件所涉漏水处向被告进行索赔。

02

原告主张的维修请求能否得到支持？

能。

双方达成调解协议的履行中，双方经协调，后被告于2015年7月完成了对房屋进行了维修。原告于2015年9月对房屋装修后，短短数月，房屋原渗水处再次发生渗水。本案中，被告应对房屋进行维修，系基于对前次维修质量的保证。

【判决结果】

一、被告南京某地产公司于本判决发生法律效力之日起六十日内对位于原告名下房屋的四层主卧东墙、三层客厅东墙以及四层主卧东墙与吊顶的衔接处进行防水维修并维修完毕；

二、驳回原告原告的其他诉讼请求。

小法有话说

1、原告本次起诉的时间，已经超出保修期较长时间，但其维修的诉求之所以得到支持，根本上在于其前次诉讼中双方达成了维修的一致意见。这是本案不同于一般过保修期后要求维修的一个特殊性。在维修后，较短时间内维修处再次发生渗水，作为负责维修的开发商应对维修的质量予以保证。

2、原告初次起诉的时间也超过了保修期，为何开发商仍能够愿意支付赔偿款和对房屋进行维修，这在于庭审中，原告提交了其在保修期内要求维修而被告怠于维修的确凿证据，即：

一、原告向小区物业公司提出书面的维修请求、物业公司工作人员亦予以了签字确认；

二、房屋质量保证书明确载明该小区物业公司为业主维修的报修单位。另结合被告于本案中仍不承认收到维修通知的事实，法院综合认定被告存在怠于维修的违约行为。

3、最后，提醒广大业主，在购买商品房之后若房屋出现质量问题，一定要积极维权，务必于保修期内向正确的主体提出维修请求并保留证据。这里“正确的主体”，可能是物业公司，也可能是开发公司，这要看双方合同和房屋质量保证书的具体约定。

此处再次特别提醒，

没有与开发商约定向物业公司报修的，

向物业公司报修，

并不当然视为向开发商提出维修的要求，

即便两公司存在一定的关联性。

这样，在业主诉至法院维权时，

才能得到最大程度的保护。

各位，

你们get了吗？