只需一招即可防止房屋买卖中房东恶意违约、一房二卖等情形！

目前房价高企，对于普通老百姓来说，购买一套房可能要花上几代人的积蓄。尤其是在北上广，在动辄千万的房屋买卖中，将辛辛苦苦积累的几百万元的首付款交付给一个陌生的房东，对于买方来说，你是不是担心以下法律问题：

1、卖方违约拒售（尤其是房价暴涨时，卖方违约拒售概率极为普遍）；

2、卖方一房二卖，拿钱逃走；

3、在买卖过程中，卖方将房屋抵押给他人或对房屋作其他处置？

今天，律师告诉你：其实上述所有的法律问题，一招就可以解决：

那就是-----预告登记！

即如果购房人在签订购房合同后能及时办理f房产转让预告登记，是完全可以避免上述购房人所担心的法律问题。只不过现实交易中基本没人用这招！！！甚至连房地产中介机构的工作人员可能都不知道有房产转让预告登记。

一、那么，何谓预告登记？

所谓预告登记，是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议后，为保障购买人将来取得物权，按照约定向不动产登记机关所作的登记。在二手房买卖中“一房二卖”（甚至数卖）极为普遍，亦有部分卖方由于资金困难，在房屋买卖过程中，将拟出售的房屋抵押融资，当然亦有在房价上涨时违约拒售，以上种种情形都有可能导致导致购房人已经购买的房屋不能办理物权登记，无法取得购买的房屋的所有权，只能以卖房人违约为由请求损害赔偿，购房人的权益难以得到有效的保护。因此，我国在制定出台《物权法》时就专门规定了“预告登记”， 用来确保购房人可以顺利获得所购买的房屋。

二、我国法律关于预告登记是如何规定的？

我国《物权法》第二十条规定了预告登记制度，该条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

根据该条款规定，预告登记的核心意义就是：权利保全效力，即未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。打个比方来说，一旦办理房屋买卖预告登记即是向社会公众宣示这套房屋已经卖给特定的人，在预告登记有效期内，房屋的产权人无权再处置房屋。

三、办理需要注意哪些事项？

1、在房地产转让协议中应约定办理预告登记的条款，以及卖方违约不配合办理预告登记应承担的法律责任等内容；

2、应及时办理预告登记，最好约定在办理预告登记后再支付相应的首付款；

2、注意预告登记的时效性，《物权法》第二十条规定如果双方签订的房屋买卖协议被解除，或者在能够办理房屋过户登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记就失去了效力。

 四、如何办理房屋预告登记

房地产转让的预告登记可以由买卖双方当事人共同向房地产所在地登记部门申请预告登记，也可以由当事人单方面向登记部门申请预告登记。例如，在上海办理房地产转让预告登记所需要的材料如下：

1、《上海市不动产登记申请书》（原件）； 2、身份证明（复印件）；3、不动产权证书（原件）；4、房地产转让等的合同（原件）。 如果是当事人单方申请的，还应当提交预告登记的约定文件。不动产登记部门会在受理预告登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的，应当将 预告登记种类及有关事项记载于不动产登记簿，并书面通知当事人。

（详见：上海市《上海市不动产登记技术规定》沪规土资籍规〔2016〕760号第12.11款的规定，其他省市办理预告登记可以咨询当地房地产登记部门，原则上所需资料等不会有太大差异）

特别提醒：在房屋买卖中，及时办理不动产转让预告登记只是解决了房屋买卖中一小部分法律风险，不能完全解决所有的法律风险，因此，作为一般老百姓购房来说，如果没有把握控制买卖中的法律风险，则建议聘请房地产律师陪购，毕竟你要花所有的积蓄来购置房产，不容有失！ 

文：吴取彬    隆安（上海）律师事务所合伙人、律师