未办理过户手续的房产拍卖交付后应否执行回转

　 【案情】

　　2017年6月12日，执行法院查封登记于被执行人赵某名下的房产一套。12月18日，裁定拍卖该房产。2018年8月22日，裁定该房产归买受人闵某所有。10月12日，将房产交付闵某。10月22日，案外人王某向执行法院提出执行异议，称该房产为其所有，其于2004年7月10日与赵某签订房屋转让协议，虽未办理过户手续，但已缴清全部房款并实际占有房产已逾十年，向法院提交相关证据，请求法院撤销拍卖，执行回转。

　　【分歧】

　　一种观点认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，王某与赵某已签订书面买卖合同，缴清全部房款，实际占有房产，非因王某原因未办理过户登记，故应当立案执行回转。

　　另一种观点认为，本案过错责任在于王某自身，不能执行回转，应当由王某承担不利的法律后果。

【评析】

笔者同意第二种观点。理由如下：

　　《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”

　　案外人王某与被执行人赵某签订房屋转让协议，未办理权属变更登记手续，违反了《物权法》及《城市房地产管理法》的强制性规定，未经登记，不发生效力。

　　在本案执行过程中，法院依法查封、拍卖登记于被执行人赵某名下的房产以清偿其债务，具有法律依据，并且均依法合规发布、张贴了查封公告、拍卖公告以进行公示，执行程序并无不当。案外人王某既没有在查封公告指定的期间内，也未在拍卖公告指定期间内向执行法院提出任何异议，以致涉案房产现在已经交付拍卖买受人闵某实际占有，错过甚至丧失了保护自身权益的最佳时机，其责任应由王某独自承担。其次，王某在实际占有涉案房产后的十几年中，一直不曾要求被执行人赵某协助办理房产过户手续，亦显然违背常理，不符合交易惯例。因此，案外人王某向执行法院所提出的执行异议理由不能成立，法院不应予以支持。

　　具体到本案来说，执行法院应当裁定驳回案外人王某的异议请求，如其不服，可以自裁定送达之日起十五日内向执行法院提起民事确权诉讼。

来源：网络

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