父母出资与子女共同购房，要按其享有份额承担贷款债务吗？

编者说：

孙某和张某于2007年结婚。2009年2月，张某作为买受人购买涉案房屋一套，总价款为50万元。同年3月9日，张某作为借款人向银行借款35万元用于购买该房屋。3月15日，孙某、张某与张某的母亲徐某签订《出资购房协议》，共同确认徐某出资25万元用于购买、装修该房屋，并拥有房屋一半产权。3月20日，房屋登记至张某名下。2013年，孙某与张某诉讼离婚，但因涉及到徐某利益未处理该房屋。双方离婚后，张某还贷1.3万余元，剩余贷款本息25.8万元由徐某出资以张某名义一次性还清。后孙某再次起诉要求分割该房屋，案件中双方争议的核心问题是，徐某是否应按照其想有的房屋产权份额承担百分之五十的房屋抵押贷款债务，即孙某应偿还四分之一的贷款还是一半的贷款？本案具体内容推送如下：

父母出资与子女共同购房 无须承担贷款债务

住房是每个家庭赖以生活和发展的必要条件，但如今的房价高企使越来越多的年轻夫妻无法独自承受购房的压力，来自父母的“援助”成为买房置业的本钱，高额的住房抵押贷款也成为重要的资金来源。另一方面，夫妻一方的父母为了防止在子女离婚时子女的配偶分割走其出资及出资产生的后续利益（如房屋增值等），常常会与子女及其配偶签订协议，对出资事宜及父母就其出资对房产享有的权益作出约定，甚至会作出父母与子女及其配偶共有房屋的约定。子女离婚时，虽能在一定程度上降低父母财产损失的风险，但由于相关的法律关系不明确，导致分割的标准不清晰，容易引发争议。北京三中院审理的孙某、张某及徐某离婚后财产纠纷案就是其中的典型一例。

孙某与妻子张某于2007年7月结婚。2009年2月，张某作为买受方与案外人签订《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》，约定张某购买涉案房屋，房屋交易总价款为50万元。同年3月9日，张某作为借款人与银行签订《楼宇按揭担保借款合同》，约定借款35万元，用于购买涉案房屋。同年3月15日，孙某、张某与张某的母亲徐某签订《出资购房协议》，约定徐某与张某、孙某共同购买、装修涉案房屋, 双方共同确认徐某出资25万元人民币，用于支付房屋首付款及装修费，并约定徐某拥有房屋一半产权。同年3月20日，涉案房屋登记至张某名下。

2013年11月，孙某与张某诉讼离婚。涉案房屋在离婚纠纷案件中因涉及案外人权属争议暂未处理。双方离婚后，张某偿还贷款共计1.3万余元。其余涉案房屋贷款本息25.8万余元，由徐某出资以张某名义于2014年4月一次性还清。

本案中，涉案房屋经评估房地产总价为132万余元。一审判决涉案房屋产权份额的百分之五十归张某所有，张某给付孙某折价款二十六万余元。宣判后，张某上诉至北京三中院。

三中院经审理认为：根据查明的事实，涉案房屋百分之五十的份额系孙某与张某夫妻共同财产，双方在离婚后应予分割。孙某要求张某按照双方分割后的房屋产权份额支付其折价款，理由正当，但鉴于涉案房屋存在张某、徐某在张某和孙某离婚后偿还及支付银行贷款的情况，故应根据房屋权属情况，判决房屋产权份额的百分之五十归张某所有，并由张某按照分割后孙某应占房屋产权份额的价值扣除孙某应承担的债务份额支付孙某折价补偿款。

可见，本案当事人争议的核心问题，是徐某是否应按照其享有的房屋产权份额承担百分之五十的房屋抵押贷款债务；换言之，孙某究竟应偿还四分之一的贷款，还是一半的贷款。对此，存在两种不同的意见。第一种意见认为，徐某与张某、孙某签订的《出资购房协议》约定了房屋产权份额，并经生效判决确认涉案房屋由徐某、孙某和张某共同所有，其中徐某占房屋产权份额的百分之五十，孙某和张某占房屋产权份额的百分之五十。《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”根据上述规定，徐某作为涉案房屋的按份共有权人，就涉案房屋按照其份额享有相应的利益，在没有其他明确约定的情况下，应按照其享有的房屋产权份额承担房屋贷款债务。本案一审判决就采取了这种思路。第二种意见认为，徐某与张某、孙某签订的《出资购房协议》约定徐某应当享有涉案房屋百分之五十的份额。在徐某和张某、孙某所签订的《出资购房协议》中并未有由徐某偿还上述房屋贷款的约定，可视为徐某据其出资情况与张某和孙某约定按比例共同享有房屋产权份额，即徐某以出资的形式及张某、孙某以贷款的形式共同完成价款的支付，共同购买涉案房屋。因此住房贷款是张某、孙某的夫妻共同债务，是夫妻二人的“单独债务”，与徐某无关。

法院生效判决采纳了第二种意见，即认为徐某不应承担贷款债务，而孙某、张某应就整个贷款债务各自承担一半的偿还义务。尽管物权法第一百零二条规定了因共有财产产生的债务的承担规则，但是在处理相关争议时不宜机械地按照法条词句进行套用。若仅以当事人共有房屋为由，简单地认定各当事人按照自己享有的份额承担债务，则可能背离了形成共有关系时当事人之间分配权利义务的真实意思表示，使各当事人所承担的债务就其实际情况而言畸重或者畸轻，影响到当事人权利义务的公平性。此时，根据案件的具体情况准确适用法律规定，辨析并遵循当事人形成共有关系时的真实意思表示及债务形成的基础事实确认债务归属，就成为审理本案的关键所在。为此，就本案而言，则应对以下两个问题予以重点考量：

一、从协议约定及债务成因确认当事人的真实意思表示

徐某与张某、孙某签订的《出资购房协议》载明，徐某与张某、孙某共同确认徐某已就涉案房屋出资25万元，徐某拥有涉案房屋一半产权。根据协议文义，徐某是基于出资25万元取得一半房屋产权，其出资与取得产权份额之间具有因果关系。2009年3月9日，张某与银行签订《楼宇按揭担保借款合同》约定借款35万元，用于购买涉案房屋。借款人、住房贷款额度、还款方式等事项已由上述合同完全确定，根据婚姻法有关规定及合同相对性原理，涉案贷款债务当然应为张某、孙某在二人婚姻关系存续期间产生的夫妻共同债务。本案当事人于2009年3月15日签订的《出资购房协议》中未对徐某是否承担偿还贷款债务做出约定，可以判断各当事人在确定共有关系时没有要求徐某与张某、孙某共同偿还贷款债务。在购房后，张某、孙某实际履行还款义务，在多年的婚姻存续期间，二人始终以夫妻共同财产偿还贷款。综合上述情形，可以确认各当事人在签订《出资购房协议》时的真实意思，应为徐某据其出资、张某与孙某据其贷款，约定按比例共同享有房屋产权份额。此后，法院作出终审判决确认了涉案房屋归当事人共有，徐某占房屋产权份额的百分之五十，孙某和张某占房屋产权份额的百分之五十。该判决解决的仅是物权归属问题，在法院判决确认产权份额后，相关债务的承担并无依当事人各自产权份额自动分配转移的法律依据。徐某没有须就其房屋产权份额承担贷款债务的约定或法定理由，因此，涉案房屋贷款债务始终为张某、孙某的夫妻共同债务，是二人所应承担的、与徐某无关的“单独债务”。

从公平角度分析，如认定徐某按照其房屋产权份额承担一半的房屋贷款债务，则可能导致当事人的权利义务失衡，徐某承担的责任过重，而张某、孙某承担的责任过轻等问题。从徐某出资的效用来看，该出资构成了房屋的首付款、装修款，是启动购房流程的基础要素，也是张某、孙某能够获取贷款并以张某名义购得、使用房屋的前提条件。如徐某要偿还其中的一半贷款，则徐某取得涉案房屋一半产权的对价由全部房屋出资款和一半贷款构成，这笔对价显然远超购房时涉案房屋一半产权的价值。而张某、孙某只要各自偿还四分之一的贷款，就能各自享有涉案房屋四分之一的产权，这种结论显然有失公平。因此，只有依照当事人之间的真实合意及债务成因，认定徐某基于其出资与张某、孙某共同享有涉案房屋产权的份额，贷款债务仅由张某、孙某承担，方能契合公平原则，较好地平衡当事人之间的利益。

二、对徐某出资一次性结清贷款的行为的评价

当事人的民事权利义务由法定或约定产生；无论法定的权利义务还是约定的权利义务，一经确立，即具有相对稳定性，没有法定情形出现或当事人变更权利义务的意思表示，不发生变动。依上述分析，因《出资购房协议》签订后至贷款还清期间，当事人没有做出新的意思表示，亦未发生债务转移的法定事由，故涉案房屋贷款始终为张某和孙某的共同债务。本案中，徐某于2014年4月1日出资以张某名义一次性还清贷款。有观点认为，张某与孙某离婚后，徐某出资一次性结清贷款，是徐某应当承担房屋贷款债务的依据。应该指出，实际还款行为从逻辑上仅是还款人承担债务的必要条件之一，而非充分条件。徐某虽有出资偿还贷款的行为，但与之前张某和孙某还款的情况相较，实属偶然为之。徐某此次出资并无《出资购房协议》签订人之间就债务分担方式的约定依据，不能据此认定徐某有偿还贷款债务的义务。至于说徐某与张某母女之间就还清贷款出资究竟有何默契，或者说徐某还款究竟有何目的，均不属于本案中关于贷款债务承担的意思表示范畴，而充其量算是徐某做出还款行为的主观动机。根据经验法则，当事人行为的动机可能比较复杂，但动机本身不能等同于意思表示，不能引起民事权利义务的变动。因此，徐某的还款行为并不影响贷款债务作为张某和孙某夫妻共同债务的性质，孙某对徐某出资还清的贷款金额应承担一半的偿还义务。

综上，北京三中院终审判决撤销一审判决，改判涉案房屋产权份额的百分之五十归张某所有，张某给付孙某折价款十九万余元。

划重点：父母支付首付款、装修款并由子女贷款购房，房屋登记在子女名下，父母与子女签订协议约定父母享有部分房屋产权份额，如果协议中未约定父母偿还贷款，应视为父母据其出资情况与子女约定按比例共同享有房屋产权份额，贷款债务不宜认定为由父母与子女共同承担，而应仅为子女的单独债务。该债务的承担不因房屋产权存在争议并经法院判决确认产权份额而产生转移。

作者 | 张立

来源 | 北京法院网