卖房不迁户口，构成违约需担责！

购房后发现户口上存有他人，卖房人需要承担责任吗？经中介公司居间服务，孔先生将房屋出售给言先生。过户后言先生发现涉案房屋上仍有案外人户口，遂将孔先生及中介公司诉至法院。近日，海淀法院审结了此案，判决孔先生支付言先生违约金5万元，并按每日100元的标准给付言先生自2016年2月3日起至迁出全部涉案房屋内户口时止的违约金。原告诉称言先生诉称，2013年12月22日，在中介公司的居间服务下，其与孔先生签订房屋买卖合同，购买孔先生名下的涉案房屋。在房屋交易中，孔先生一直坚称涉案房屋上只有其一人户口，中介公司亦与其口径一致。双方于2014年2月8日完成过户， 2014年4月9日，言先生在派出所办理户口迁移时，被告知涉案房屋上仍有孔先生女儿及外孙女的户口。其向孔先生核实情况，孔先生才承认确有上述户口，中介公司经纪人也改口称在房屋交易前未查实户口信息。尽管言先生反复要求，孔先生仍未迁出户口。言先生认为，孔先生的这一行为侵害了其合法权益，构成违约。涉案房屋为海淀实验小学北洼路校区学区房，其购房的重要目的是为了取得学区房资格，孔先生与中介公司未履行户口迁出及其他义务，将会使其合同目的不能实现。故诉至法院，请求判令孔先生继续履行合同约定的户口迁出义务，孔先生本应依约承担108.6万元，其酌情只要51万元；中介公司未能履行居间服务合同第三条第2款中规定的相关义务，应退回居间服务费，并就孔先生的违约责任承担连带责任。被告辩称孔先生辩称，在房屋购买过程中，言先生及中介公司一直没问过其户口问题，只是问房主是谁，所以其将房主、装修情况等进行了告知。根据房屋买卖合同第五条，言先生对涉案房屋很了解，多次到孔先生家中表达想买房。在买房过程中，其积极配合言先生，于2014年2月28日就完成过户，其和其爱人户口已经于同年6月迁出，为了让继女和外孙女迁出户口，其前后给了继女90万元，但给完以后就联系不上继女，还要挟其如果迁出户口需再给钱。关于违约金，其认为违约金过高，言先生并无任何损失，且合同不涉及学区房问题，涉案房屋是学区房是言先生的意外收获。中介公司辩称，根据居间服务合同，其公司完成了居间服务，有权收取报酬，对于合同没有任何违约行为和过错，不存在退还言先生居间代理费的内容。基于以上内容，原告要求其公司就被告一的违约责任承担连带责任，无事实及法律依据。法院经审理后认为，言先生与孔先生签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。该合同第十条第（三）项就涉案房屋上户口迁出时间和违约责任进行了明确约定，孔先生应依约迁出涉案房屋上所有户口，但涉案房屋上至今仍有其继女和外孙女的户口，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。言先生要求孔先生支付自2014年5月18日至2016年2月2日迟延未办理户口迁出手续的违约金，并要求孔先生自2016年2月3日起至户口迁出涉案房屋之日止按日计算向其支付违约金，具有事实及法律依据，法院予以支持。

至于违约金的标准，孔先生抗辩称违约金过高，法院在尊重当事人约定的前提下，考虑到言先生由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌减。言先生要求孔先生配合办理户口迁出事宜，因户口的迁入、迁出属于公安机关户籍管理的范畴，不属于民事案件受理范围，故对其该项诉讼请求，法院不予支持。中介公司作为居间方，并非房屋买卖合同主体，其与言先生、孔先生之间形成的是居间合同关系，而本案系房屋买卖合同纠纷，故言先生要求中介公司退回其居间代理费，并就孔先生的违约责任承担连带责任等请求与本案并非同一法律关系，本案中不宜一并处理。最后，法院作出如上判决。