疫情期间房租是否可以减免

如前所述，为支持中小微企业渡过疫情难关，各地已陆续出台相应的政策文件减免租金，如南京市2月8日发布的《南京市人民政府关于促进中小微企业稳定发展的若干措施》规定，对承租国有资产类经营用房的困难中小微企业，免收1个月房租、减半收取2个月房租。对承租其他经营用房的，鼓励业主(房东)为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为企业减免租金的创业园、科技企业孵化器、创业基地等各类载体，优先予以政策扶持。对参与疫情房租减免的单位、企业和个人，根据实际收取的房租收入减免相关税费。此时，符合条件的承租人可以直接适用前述规定主张减免租金。对于不符合条件的承租主体或者当地没有具体政策规定的承租主体能否主张减免租金，笔者将依据法律规定及法理分析，针对不同类型租赁合同分类讨论：（一）住宅小区，承租人能否主张减免租金？针对此类租赁合同，由于所涉标的额相对较小，实践中对应租金能否减免主要由承租人和出租人协商解决，司法审判纠纷案件相对甚少。由于承租人支付租金的对价在于享有对租赁房屋的使用权、居住权等权益。受本次疫情影响，部分地方政府采取相应行政措施限制外来人员尤其是湖北籍人员的流动，同时部分住宅小区也自行采取封锁措施禁止租户进入，客观上造成该类租赁合同目的无法实现，如要求承租人继续支付该时段租金，必将显失公平，此时承租人可依据公平原则主张减免部分租金。当然，如果当地政府及居住小区并未禁止承租人使用房屋，仅是对其进出进行必要的限制及检查，并未影响到房屋居住功能的实现，则承租人无权主张减免租金。（二）企业办公场所，承租人能否主张减免租金？针对此类租赁合同，承租人有权依据“不可抗力”结合具体情形向出租人主张相应租金的减免。在园区、写字楼、大厦等场所办公的企业等承租主体受到本次疫情的影响较大，由于政府先后发布文件延长春节假期、推迟企业复工时间、推行企业居家办公等举措，导致企业等承租主体无法正常组织员工上班，企业经营必然受到很大的影响。以南京地区为例，南京市政府明文要求域内所有企业复工复业时间不得早于2020年2月9日24时，企业安排复工时需要向相应部门申请报备。其中，外来返工人员原则上要在家隔离14日以后方可回到企业复工，因此即使企业复工，但其部分员工却无法及时复工。同时，园区、写字楼、大厦等场所管理主体也会出台相应管理文件落实企业复工条件和时间节点，一般都相对晚于政府规定的最早复工时间。此时，因受疫情及政府、场所管理主体的限制复工措施的影响，导致企业无法正常复工的，应当认定为不可抗力事件，企业作为承租人有权主张减免相应的租金，但是减免租金的范围宜以企业实际复工时间为准。如企业未及时复工或者企业员工不能及时返工导致复工延误，应当以政府规定的复工时间或者园区、写字楼、大厦等场所管理主体规定的复工时间为准。需要注意的是，对于已经签订租赁合同，但仍在装修过程中尚未投入使用的承租人而言，受疫情影响，办公场所装修项目工作客观上无法按期完成，由于装修期间一般属于出租人承诺的免租期间，因此承租人可以依据不可抗力因素主张适当延长装修期间即免租期间。（三）餐饮娱乐、休闲消费等商业场所，承租人能否主张减免租金？针对此类租赁合同，承租人可依据“不可抗力”结合具体情形向出租人主张停业期间相应租金的减免。此外，法院可根据公平原则作为补充手段根据具体个案合理认定租金减免标准和尺度。肺炎疫情对国内实体经济的负面影响不言而喻，为避免疫情大范围蔓延，政府相继采取关停或限制餐饮、影院、洗浴、酒吧等人员密集场所营业，上述承租主体因无法实际开展经营活动，经营收入基本等同于零，甚至需要承担原材料、产品采购的成本亏损。由于受到疫情及政府行政措施的限制，对租赁双方造成一定期间内的履行障碍，承租人基于租赁合同承租并使用商业场所的目的阶段性落空，构成不可抗力事件，承租人可主张减免停业期间的相应租金。同时，餐饮娱乐、休闲消费等商业场所的租赁合同不同于其他类型的租赁合同，其更多地受制于消费群体的数量和频率，由于疫情对商业经营的负面影响不可能突然消除，即使承租人复工后也难以做到正常经营，因此，我们认为，在认定承租人租金减免诉求时应当综合考虑疫情对承租人复工后的影响，区别于正常的商业风险，酌情处理复工后的租金减免事项，但应在个案中具体判断，不宜一概而论地支持或否定。（四）工厂、车间等生产经营场所，承租人能否主张减免租金？针对此类租赁合同，除当事人另有约定外，承租人可依据不可抗力、结合各地区政策文件的安排主张相应租金的减免。在工厂、车间等生产经营场所，承租人与出租人一般签订较长期限的租赁合同，双方彼此建立相对稳定的履约基础，受政府延长假期、推迟复工时间以及限制人员流动等措施的影响，致使企业未能在生产经营场所实际从事生产、经营活动的，承租人有权依据不可抗力规定或约定主张该段期间的租金减免，或者双方协商一致通过降低下期租金、适当延长租赁期限等其他方式予以补偿。同时，根据《南京市政府办公厅关于延迟本市企业复工复业时间的通知》（宁政办发〔2020〕4号）的规定，涉及疫情防控必需的生物医药、医疗器械、空气净化及卫生防护用品等生产单位，钢铁、化工等连续生产企业，以及市民生活必需的供水、供气、供电、通讯、超市、农贸市场、农副产品供应等企业，在做好疫情防控的前提下正常经营，因此上述企业在疫情期间正常开展经营活动，不在受限制范围，无论该企业是否实际从事生产经营活动，均不得主张减免租金。